泰国工业园区增长热潮消退 强劲需求推高地价与租金

受全球经济和地缘政治不确定性影响，外商直接投资同比有所放缓，但泰国工业园区仍吸引着海外投资者，尤其科技、电子及数据中心产业。工业园区土地、厂房与仓储租赁需求旺盛，而新增供应有限，导致地价与租金持续上涨。

高纬环球泰国公司工业物流主管蓬潘表示，受全球经济、地缘局势波动以及贸易战影响，2026年第一季度泰国投资促进委员会（BOI）获批外商投资同比下滑，海外企业投资决策仍受牵制。

获批外商投资总额中，新加坡以1,188.68亿泰铢位居首位，占全部外资的57%。大型项目包括三座数据中心，总投资453.04亿泰铢，以及及柔性和多层电路板工厂；中国投资244.22亿泰铢，占比12%，位列第二；日本205.54亿泰铢、占比10%排第三。三国投资合计占比近79%，项目大多位于东部工业园区。

蓬潘表示，虽然对比去年高基数投资额有所回落，但整体规模仍表现良好，足以证明泰国仍是区域核心生产基地，高端科技产业外资布局热度持续不减。

高纬环球泰国公司研究与咨询主管苏拉切表示，近两年产业转移热潮带来的工业园区增长期已过，外资投资增速回归常态，不再出现此前过热扩张行情。

然而行业基本面依旧坚挺，投资需求持续旺盛。东部经济走廊（EEC）核心区，尤其是春武里可售工业用地存量紧张，园区入驻率普遍走高。受城市规划、园区开发审批周期制约，新增工业用地供应放量有限。

他补充，EEC核心园区（以春武里为主）现成可售地块稀缺，新增投资逐步向周边府域分流。后续外资会更多落地基建承载力充足的区域；数据中心项目尤为明显，正转向北柳、巴真和北榄府，避开土地与水资源受限的春武里府。数据中心高度依赖大容量电力与充足水源，因此选址至关重要。即便面临周边国家的竞争，企业仍长期看好泰国作为生产基地。

蓬潘指出，近两三年国内外企业持续拿地扩产，当下存量紧缺。2026年第二季度工业园区土地供应仅比2021年底增长约8%，但同期土地需求却增长18%。今明两年完工新增工业用地合计约20，290莱，预计会被市场持续消化。全国工业用地均价升至每莱840万泰铢，同比上涨约7%。

有一个值关注的现象是，部分外资并非建厂生产，而是购地开发园区专供本国企业入驻。虽然部分项目已停止运营并收回土地，但仍有同类项目在运营，官方需长期监测核查。

有一个值关注的现象是，部分外资并非建厂生产，而是购地开发园区专供本国企业入驻。虽然部分项目已停止运营并收回土地，但仍有同类项目在运营，官方需长期监测核查。

由于国内外企业持续扩产，标准厂房和仓储租赁需求保持增长。2026年第二季度无新增供应，现成厂房存量342万平方米，现成仓库605万平方米。出租率也在持续走高，标准厂房平均出租率89.55%，较上一季度环比上升；仓库平均出租率85.28%，环比上涨约1%。这导致租金逐步上涨，厂房月租每平米196泰铢（一季度194泰铢），仓库月租每平米160泰铢（一季度158泰铢）。

蓬潘表示，标准厂房与仓储市场稳步回暖。出租率和租金双涨，标志市场从承租方优势阶段逐步回归平衡，区位优越、设施现代化的园区业主议价能力提升。

关于投资趋势，苏拉切分析称，数据中心仍是工业地产核心驱动力。春武里府的土地和水资源受限，北柳、巴真和北榄府因水电配套充足，成为热门选址。他认为，只要水电等基建配套跟上投资需求，泰国未来数年仍具备承接大量数据中心投资的潜力，水电资源将是吸引投资的关键竞争要素。