曼谷兰甘亨橙线地铁将推动区域转型，高层住宅或成新热点

如果说曼谷近年来有哪些区域正在悄悄发生变化，兰甘亨（Ramkhamhaeng）绝对值得关注。

过去，这里最鲜明的标签就是大学前门一带，因为兰甘亨大学/易三仓大学，大量学生、出租屋、排屋、补习班、教材店和小型商业聚集在这里。

但随着消费者行为发生变化，加上互联网和数字化技术不断渗透，这个曾经高度依赖大学生消费的商业生态正在逐渐改变。

尤其是疫情之后，越来越多教学、资料获取、商业交易和联系方式转移到线上，过去围绕兰甘亨大学形成的大量实体店铺开始受到冲击。

一些老店逐渐冷清，部分排屋、学生宿舍甚至被闲置，曾经非常热闹的景象，也正在慢慢成为过去。

不过，有意思的是， 旧商业模式正在衰退，并不意味着这个区域没有未来。

恰恰相反，随着曼谷橙线地铁建设推进，兰甘亨可能正在迎来一次更深层次的城市更新。

未来改变兰甘亨城市格局的重要因素，就是曼谷地铁橙线。

目前正在建设的橙线东段，即泰国文化中心—民武里（曼谷东部）区间，预计将在2027年底进行试运行，并计划于2028年初正式投入运营。

其中一个非常重要的站点，就位于 兰甘亨大学前方 。

这意味着，未来这里不再只是一个以大学生为主要客群的区域，而可能成为连接曼谷市中心与东部地区的重要交通节点。

目前车站周边仍然可以看到大量老式排屋、商铺和学生宿舍。

这些建筑曾经是“大学经济”的核心组成部分，但随着消费方式和人口结构发生变化，其中一些物业已经开始出现老化甚至闲置。

而对于房地产开发商来说，这些老旧物业反而意味着新的机会。

随着轨道交通建设推进，一些开发商已经开始收购周边排屋和土地，并重新开发为公寓项目。

原本以低层建筑为主的区域，也可能逐渐向 高层住宅+商业综合体 的模式转变。

黎叔在疫情前就曾经投资过几套该区域的公寓，租金和入住率一直都还不错，也有学生一租就是四年。

这种变化最直接的体现，就是土地价格。

根据当地市场观察，部分兰甘亨区域的土地价格已经从过去约 30万—40万泰铢/平方哇 ，上涨至约 80万泰铢/平方哇，甚至100万泰铢/平方哇 。

当然，并不是整个兰甘亨地区的土地都达到这个水平，而是交通条件、主干道位置以及地铁站周边的优质地块，价格上涨更加明显。

这其实也是曼谷很多老城区正在经历的过程：

当新的轨道交通进入一个成熟但老化的区域，最先发生变化的往往不是建筑，而是土地的价值。

过去一块土地可能适合做学生宿舍、排屋或者普通商铺。

但当地铁站建成之后，同一块土地可能具备开发公寓、商业项目、诊所、办公空间甚至综合用途物业的价值。

这也是为什么近年来越来越多开发商开始关注兰甘亨。

尤其是在 拉玛9—兰甘亨交界区域 ，房地产市场已经出现了比较明显的变化。

一些大型公寓项目已经开发并完成销售，包括Major、Sansiri、Ananda、Supalai等开发商的项目。

这说明这里的房地产逻辑正在发生改变。

过去投资兰甘亨，很多人首先想到的是学生宿舍和小型出租物业。

未来则可能越来越偏向于：

地铁+公寓+商业+生活方式消费。

换句话说，兰甘亨正在从一个典型的“大学周边居住区”，逐渐向一个更成熟的城市型住宅板块转型。

除了地铁，另一个值得关注的变化，就是当地商业设施本身也正在升级。

兰甘亨的The Mall是曼谷非常老牌的商业项目之一，也是The Mall集团最早的大型综合购物中心之一。

如今，该项目正在进行大规模改造，未来将以“1981 Soul & Sold”等新的概念和定位，打造更加年轻化、生活方式化的商业空间，并向Cultural Hub方向发展。

这意味着，兰甘亨未来的商业模式可能不再只是传统商场+大学生消费。

餐饮、咖啡、休闲娱乐、文化活动以及年轻人的生活方式消费，都可能成为新的增长点。

对于一个正在进行城市更新的区域来说，这种变化非常重要。

地铁负责带来人流，商业升级负责留住人，而住宅开发则负责把流动人口转化为长期居住人口。

三者一旦形成闭环，区域价值就可能出现新的变化。

除了兰甘亨大学附近，橙线沿线还有一个非常重要的区域—— Lam Sali（ลำสาลี） 。

这里最大的优势，是未来将成为多个轨道交通系统的换乘节点。

目前，黄线已经经过这一带，而橙线投入运营之后，两条线路将形成换乘关系。

未来如果棕线进一步推进，这里还可能形成 三条轨道交通线路交汇 的交通节点。

对于房地产来说，换乘站的意义非常明显。

交通可达性提高之后，住宅项目的潜在客群也会发生变化。

过去这里的需求可能更多来自周边居民。

未来则可能吸引更多需要跨区域通勤的年轻上班族，从而进一步增加公寓、商业以及生活配套的需求。

因此，如果观察橙线带来的房地产机会，Lam Sali同样是一个值得长期关注的区域。

从目前的变化来看，未来几年兰甘亨可能出现几个比较明显的趋势。

首先是 高层住宅增加 。

随着橙线地铁投入运营，尤其是靠近车站和主干道的区域，高层公寓以及其他住宅项目可能进一步增加，主要服务年轻上班族和需要便捷通勤的人群。

其次是 传统商铺逐渐转型 。

过去的补习班、教材店、传统零售和学生服务型商铺可能继续减少，而餐厅、咖啡店、诊所、Co-working Space以及小型Community Mall等新型商业业态可能逐渐增加。

第三是 老排屋和商业楼重新开发 。

一些位于主干道、地铁站附近的老旧排屋，如果继续维持原来的经营方式，商业价值可能越来越有限。

但经过重新装修或者整体收购开发之后，则可能变成现代零售店、诊所、Home Office甚至新的商业项目。

最后，是 兰甘亨城市功能的重新定位 。

随着轨道交通越来越完善，这里未来可能不再只是曼谷东部的一个传统居住区，而可能成为连接市中心与曼谷东部的重要商业和居住节点。

兰甘亨最有意思的地方，就在于它并不是一个“从零开始的新区”。

相反，这里已经有大学、成熟社区、商业设施、道路以及大量现成建筑。

过去限制这里发展的因素之一，是交通。

而随着橙线逐步完善，这个短板正在被补上。

与此同时，旧商业模式正在退出，新消费、新人口以及新的房地产产品正在进入。

所以，从房地产角度来看，真正值得关注的并不是“橙线开通之后房价会不会马上暴涨”，而是 一个成熟老城区如何在轨道交通推动下完成重新洗牌。

对于开发商来说，机会可能来自旧物业和旧土地的重新开发；

对于投资者来说，真正值得研究的则是 哪些地铁站周边能够形成完整的生活圈，哪些区域只是“有地铁但没有需求”。

而兰甘亨，尤其是兰甘亨大学、Lam Sali以及拉玛9—兰甘亨连接区域，正在成为曼谷东部城市更新过程中值得长期观察的几个节点。

过去这里是“学生的兰甘亨”，未来，它可能成为“年轻人的兰甘亨”。

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