曼谷楼市分化越来越明显：素坤逸销量暴涨139%，有些区域却要卖490个月

根据泰国房地产信息中心（REIC）的最新数据，2026年第二季度，曼谷及周边五府的住宅市场正在逐步调整，开发商继续放慢了新项目推出速度，住宅库存开始下降，而部分区域的新房销售也出现回暖。

但这并不意味着整个曼谷楼市已经全面复苏。

恰恰相反， 市场分化正在变得更加明显。

有些区域的公寓销售快速增长，比如素坤逸，2026年第二季度新公寓销售同比大涨 138.6% ；

但与此同时，部分外围区域的住宅库存依然非常庞大，甚至需要 数十年 才能消化。

先看整个市场。

2026年第二季度，曼谷及周边五府（包括暖武里、巴吞他尼、北榄、佛统、龙仔厝）住宅剩余库存约 202,414套 ，同比下降 10.2% 。

与此同时，新房销售同比增长 2.6% 。

看起来只是一个温和的增长，但如果拆开产品来看，差异就非常明显。

公寓新销售同比增长19.5%，而住宅项目的新销售却下降了 11.4% 。

也就是说，目前市场真正开始恢复的，主要是部分公寓市场，而传统住宅市场仍然承受比较大的压力。

从去库存速度来看，整个市场平均每月吸收率约为 1.8% 。

其中公寓的吸收率达到 2.4%/月 ，按照目前速度，预计约需要 39个月 消化现有库存。

住宅项目的吸收率只有 1.4%/月 ，预计需要约 67个月 才能消化完。

换句话说：公寓已经开始看到一些回暖迹象，但住宅市场的库存压力依然很大。

2026年第二季度，曼谷及周边五府整体住宅供应约 214,083套 ，同比下降9.6%。

其中公寓约85,249套，同比下降5.8%；住宅项目约128,834套，同比下降11.9%。

更加明显的是新项目供应。

新开项目供应同比下降 15.6% ，其中住宅项目新推量下降达到 28.6% ，新项目总价值更是下降 51.9% 。

这说明开发商还在明显放慢推盘节奏。

当前市场虽然出现一些回暖迹象，但购房者的购买力并没有全面恢复，贷款审批依然是影响大众市场的重要因素。

因此，对于开发商来说，与其继续大量推出新项目，不如先消化手里的库存。

这也是目前曼谷楼市正在发生的一个重要特征：

不是开发商没地可开发，而是开始更加谨慎地决定“什么时候开发、开发什么产品、卖给谁”。

REIC对未来曼谷城市发展提出了一个非常值得关注的概念：

Network City，也就是“网络型城市”。

过去，曼谷的城市发展逻辑比较明显地围绕市中心展开。

但随着轨道交通网络不断扩大，城市中心正在逐渐向外扩散。

未来的曼谷，不一定只有一个核心，而可能出现多个不同功能的城市中心。

对于房地产来说，这意味着一个非常重要的变化：

以前“离市中心近”可能是最重要的价值标准，未来“是否连接到一个完整的城市节点”可能更加重要。

这些节点不仅需要有地铁，还需要有工作机会、购物中心、医院以及完整的生活配套。

也就是说，有地铁，不代表一定有价值；真正重要的是地铁能不能把人口、工作和生活连接起来。

目前曼谷住宅市场的购买力，已经出现比较明显的分化。

一端是高端和豪宅市场。

这部分买家依然关注CBD等核心区域，同时对大面积住宅、健康住宅、安全系统等产品存在需求。

另一端则是大众市场。

这一市场受到住房贷款审批压力的影响更加明显，部分购房者即使有购买需求，也可能因为贷款问题无法完成交易。

这就意味着开发商未来不能再简单地通过“降价”解决所有问题。

对于高端市场，需要解决的是产品价值和稀缺性。

对于大众市场，则需要更加关注：

价格是不是买得起、贷款能不能批下来、产品是不是符合真实收入水平。

如果说整个曼谷市场正在分化，那么素坤逸的表现就是一个非常典型的例子。

2026年第二季度，素坤逸区域的公寓新销售同比增长达到 138.6% 。

该区域公寓月度吸收率达到 5.2% 。

按照目前速度计算，现有库存大约只需要 16个月 就可以消化。

这个速度与很多外围区域形成了非常明显的差距。

这也说明，在当前市场环境下，买家并不是完全不买房。

真正的问题是：买家正在更加集中地选择自己认为值得买的区域和产品。

素坤逸拥有成熟的商业、交通和生活配套，本身就是曼谷非常成熟的城市生活圈。

因此，当市场从过去的“普遍上涨”进入到更加理性的阶段之后，成熟区域的优势反而更加明显。

与素坤逸形成鲜明对比的是，一些外围住宅市场仍然需要很长时间消化库存。

例如，北榄部分住宅市场预计需要约 92个月 消化库存。

巴吞他尼部分住宅市场预计约需要 92个月 ，而Nongsera区域甚至可能需要约 490个月 。

490个月是什么概念？

大约是 40多年 。

当然，这并不意味着这些区域真的要40多年才能卖完。

这个数字是按照当前吸收速度进行的静态推算，未来销售速度、经济环境、供应变化等都会影响实际去化周期。

但它至少说明一个问题：

部分区域的住宅库存压力已经非常明显。

所以，同样是在曼谷都市圈，房地产市场的冷热程度可能完全不同。

暖武里目前也在主动减少新项目供应。

2026年第二季度，暖武里住宅供应约31,687套，同比下降9%。

新项目供应更是下降 67.7% 。

与此同时，新销售增长5.8%，库存下降9.6%至30,269套。

市场月度吸收率约为1.5%，按照目前速度，需要约 64个月 才能消化库存。

不过，公寓市场出现了一些积极变化。

在邦艾、邦布通、邦克鲁艾、赛诺伊一带，公寓新销售同比增长 59% ，月度吸收率达到3.3%，预计约27个月可以消化库存。

这再次说明：

即使是同一个府，不同产品、不同位置的市场表现也可能完全不同。

巴吞他尼的情况也非常有意思。

2026年第二季度，巴吞他尼整体住宅供应约46,024套，同比下降12.2%。

新项目供应下降幅度非常大，达到 93.6% 。

但新销售却增长 9.9% 。

其中最明显的是公寓市场，新销售同比增长达到 70.2% 。

特别是Klong ruang，也就是空銮区域，公寓新销售增长 59.1% ，月度吸收率达到 7.9% 。

按照目前速度，库存理论上约10个月就可以消化。

这背后的逻辑并不复杂。

大学周边拥有相对稳定的人口和居住需求。

这也是为什么在整体房地产市场比较疲软的时候，一些靠近大学、轨道交通以及大型就业中心的公寓项目，仍然可能保持较好的销售速度。