泰国楼市分化加剧：中低端市场承压，豪宅销量逆势增长300%

泰国房地产市场正在出现越来越明显的分化。

在经济增长仍面临压力、普通住宅市场承压的情况下，曼谷和普吉岛的高端住宅市场却表现出了完全不同的韧性。

尤其是豪华型和超豪华型公寓，不仅销售表现依然强劲，来自海外的买家也正在加速进入市场。

根据CBRE Research的数据，2026年上半年，CBRE在曼谷和普吉岛的住宅销售额较2025年同期增长超过182%。

其中，曼谷市场表现尤其突出，销售额同比增长超过300%。

这意味着，当前泰国房地产市场并不是简单的“整体上涨”或者“整体下跌”，而是正在进入一个更加明显的结构性分化阶段。

2026年上半年，曼谷市中心的新公寓供应有所增加，其中增长最明显的是Luxury和Super Luxury产品。

从销售情况来看，已经建成的公寓项目平均销售率达到93%，其中Luxury项目的销售率更是达到95%。

而对于目前仍处于开发阶段、尚未完全推出的项目，平均销售率约为52%，其中Super Luxury项目的销售率达到85%。

这一组数据非常值得关注。

因为在整体房地产市场承受经济压力的情况下，高端住宅并没有出现明显的需求萎缩，反而表现出了更强的抗周期能力。

CBRE认为，高净值买家目前仍然愿意为稀缺地段、高品质住宅以及能够体现个人生活方式的产品支付溢价。

换句话说，现在的高端住宅市场竞争已经不只是“房子有多大、价格是多少”，而是更加看重地段、品牌、产品设计、配套以及未来资产价值。

在曼谷众多核心区域中，伦披尼—拉玛4路（Lumpini–Rama 4）是今年表现尤其突出的市场之一。

2026年第二季度，仅仅一个季度，该区域的部分高端公寓项目就实现了超过20亿泰铢的销售额。

与此同时，CBRE在曼谷市场的整体住宅销售额同比增长超过300%，主要受到核心战略区域新项目推出的推动。

伦披尼—拉玛4路之所以能够吸引高净值买家，与其区位条件密切相关。这里不仅连接曼谷核心商务区，同时拥有大型商业综合体、国际化生活配套以及多个大型Mixed-use项目。

更重要的是，对于高净值买家来说，购买豪宅已经不完全是一项单纯的居住决策。

他们越来越关注住宅能否满足自己的生活方式，是否具有独特性，以及这套房产在未来是否仍然具备长期价值。

这也是为什么一些真正具有稀缺地段和品牌价值的项目，即使售价很高，依然能够获得市场认可。

另一个非常值得关注的变化，是外国买家在曼谷核心区域高端公寓市场中的占比正在明显提升。

2026年上半年，曼谷市中心公寓买家中，泰国买家占68%，外国买家已经达到32%。

相比2021年至2025年期间约18%的平均水平，这一比例已经出现明显提升。

目前购买曼谷Super Luxury公寓的外国买家来源也更加多元化，主要包括日本、英国、中国台湾和俄罗斯等市场。

这说明泰国高端住宅市场正在逐渐摆脱过去对单一海外客群（例如中国大陆）的依赖。

与此同时，Branded Residences（品牌住宅）的发展，也正在进一步提升曼谷豪宅市场对国际买家的吸引力。

对于海外投资者而言，国际品牌能够降低对陌生市场的认知门槛，同时也能够增强对项目品质、物业管理以及长期价值的信心。

虽然从2023年至2026年上半年，泰国Luxury和Super Luxury公寓的新项目供应处于历史较低水平，但真正优质的项目依然能够创造非常可观的销售成绩。

CBRE数据显示，其在Central Lumpini区域的旗舰项目累计销售额已经超过80亿泰铢。

其中包括 The Residences at Dusit Central Park、ONE89 Wireless、El8HTEEN SEVEN以及Scope Langsuan 等项目。

这些项目的表现说明一个问题：

高端市场并不是没有需求，而是买家越来越挑剔。

普通产品可能面临销售压力，但真正拥有核心地段、品牌价值和产品差异化的豪宅项目，依然能够吸引有实力的买家。

因此，对于开发商而言，未来高端住宅市场可能不是“项目越多越好”，而是需要更加精准地选择土地和产品定位。

CBRE的数据显示，伦披尼—拉玛4路目前仍然是曼谷最受欢迎的高端居住区域之一。

更加值得注意的是，该区域近期住宅交易中，租赁产权Leasehold占比达到55%，永久产权Freehold占比为45%。

也就是说，在这样一个核心地段，买家对于产权形式的敏感程度正在下降。

对于高净值买家而言，如果项目拥有足够稀缺的地段、优秀的开发商、国际化配套以及高品质的产品，那么Leasehold并不一定会成为决定是否购买的首要因素。

这也是曼谷核心豪宅市场与普通住宅市场非常明显的区别。

例如曼谷湄南河边的四季酒店住宅项目。

目前，素坤逸和伦披尼—拉玛4路仍然是曼谷Branded Residences最集中的区域之一。

成熟的商务环境、大型购物中心、国际学校、高端酒店以及Mixed-use项目，共同构成了这些区域的核心竞争力。

如果说曼谷高端住宅市场正在升温，那么普吉岛的情况则更加明显。

2026年上半年，CBRE在普吉岛的住宅销售额同比增长超过45%。

其中，外国买家已经占到67%，泰国买家仅占33%。

这意味着，普吉岛高端住宅市场已经高度国际化。

从买家来源来看，目前主要包括英国、俄罗斯、加拿大、印度、美国以及欧洲其他国家的投资者。

其中，Bang Tao（邦涛）和Cherng Talay仍然是普吉岛最受欢迎的核心区域之一。

这些区域不仅拥有成熟的国际化生活环境，同时也是高端酒店、别墅、豪华公寓和Branded Residences集中发展的区域。

对于海外高净值人士来说，普吉岛已经不再只是一个旅游目的地，而正在逐渐成为一个可以长期居住、度假以及配置海外资产的综合型市场。

普吉岛近期受到市场关注的项目之一，是 PEYLAA Phuket, Autograph Collection Residences 。

该项目在2026年第一季度末推出Show Residences后，获得了市场较好的反馈。

这类Branded Residences正在成为泰国高端住宅市场的重要趋势。

过去，开发商卖的是“房子”；现在，越来越多项目开始销售一种完整的生活方式。

酒店品牌、物业管理、服务体系、国际化配套以及品牌本身所代表的生活方式，都成为住宅产品的一部分。

这也是为什么在经济环境并不算特别理想的情况下，真正高端的住宅市场依然能够保持一定的销售韧性。

从曼谷到普吉岛，今年的市场数据实际上揭示了一个越来越明显的趋势：

泰国房地产市场正在分成两个完全不同的市场。

一边是受到收入增长缓慢、贷款审批严格以及家庭负债影响的中低端住宅市场，购房者越来越关注价格和月供能力。

另一边则是高端住宅市场。

这一市场的买家更加关注地段稀缺性、产品品质、国际品牌、生活方式以及资产长期价值，而且海外买家的参与程度越来越高。

因此，未来判断泰国房地产市场不能再简单地用“楼市好不好”来概括。

真正需要关注的是： 什么产品、什么区域、什么价格，以及谁在买。

从目前的数据来看，曼谷核心区域的豪宅和普吉岛的高端住宅仍然拥有相对强劲的需求。

而随着越来越多国际品牌进入泰国住宅市场，泰国房地产的高端化、国际化趋势可能还会进一步加速。

对于开发商来说，这意味着未来的竞争重点可能不再是“谁开发得更多”，而是 谁能够找到真正稀缺的土地，做出真正有差异化的产品，并精准抓住全球高净值买家的需求。

泰国房地产市场没有简单地变好或者变坏。

它正在变得更加分化。

而这恰恰意味着，未来真正值得关注的机会，可能越来越集中在那些 稀缺地段、高端产品和国际化买家 所在的市场。

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