中国人去普吉买豪宅，真能“0税+无限期留泰”？官方消息来了！

对准备在普吉置业的人来说，“0税”和“无限居留”像两个醒目的承诺：一个关系持有成本，一个关系能否长期住在泰国。任何一项被误读，都可能让购房决定建立在错误前提上。

สำหรับผู้ที่กำลังวางแผนซื้ออสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ต คำว่า “ภาษี 0%” และ “อยู่ไทยได้ไม่จำกัด” เป็นข้อความที่ดึงดูดความสนใจอย่างมาก ข้อความแรกเกี่ยวข้องกับต้นทุนการถือครอง ส่วนข้อความหลังเกี่ยวข้องกับสิทธิพำนักในประเทศไทย หากเข้าใจคลาดเคลื่อน การตัดสินใจซื้ออาจตั้งอยู่บนข้อมูลที่ไม่ถูกต้อง

一则网络内容声称，外国人在泰国普吉府购买豪宅，可以享受“0%税率”，并在泰国无限期居住。2026年4月26日16时30分，泰国反假新闻中心公布核查结果：该说法属于“误导性信息”（ข่าวบิดเบือน）。

เนื้อหาออนไลน์ชิ้นหนึ่งอ้างว่า ชาวต่างชาติที่ซื้อบ้านหรูในจังหวัดภูเก็ตสามารถเสียภาษีในอัตรา 0% และพำนักอยู่ในประเทศไทยได้โดยไม่จำกัดระยะเวลา วันที่ 26 เมษายน 2569 เวลา 16.30 น. ศูนย์ต่อต้านข่าวปลอม ประเทศไทย ระบุว่าข้อมูลดังกล่าวเป็น “ข่าวบิดเบือน”

官方核查没有否定外国人可以在泰国投资部分类型的房地产，但产权形式、土地权利、纳税义务和居留资格均受不同法律约束。买下一栋房屋，也不会自动获得房屋所在土地的所有权或无限期居留资格。

ผลการตรวจสอบไม่ได้ปฏิเสธว่าชาวต่างชาติสามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์บางรูปแบบในประเทศไทยได้ อย่างไรก็ตาม กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน สิทธิในที่ดิน หน้าที่ทางภาษี และสิทธิพำนักอยู่ภายใต้กฎหมายคนละส่วน การซื้ออาคารหนึ่งหลังจึงไม่ทำให้ผู้ซื้อได้รับกรรมสิทธิ์ในที่ดินหรือสิทธิพำนักโดยไม่มีกำหนดโดยอัตโนมัติ

ศูนย์ต่อต้านข่าวปลอมระบุว่า ผู้เผยแพร่ข้อมูลเป็นนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์และคอนเทนต์ครีเอเตอร์ด้านการเงิน ซึ่งนำเสนอเรื่องการลงทุนต่างประเทศ ผลตอบแทน และสิทธิประโยชน์ด้านภาษี เนื้อหาบางส่วนอาจทำให้ประชาชนเข้าใจกฎหมายไทยเกี่ยวกับการถือครองอสังหาริมทรัพย์และภาษีของชาวต่างชาติคลาดเคลื่อน

网传说法将三个相互独立的问题放在了一起：能否购买房产、是否需要缴税、能否长期居留。这三个问题分别由房地产、税务和移民管理规则调整，不能用一份购房合同同时回答。

คำกล่าวอ้างนำประเด็น 3 เรื่องมารวมกัน ได้แก่ การซื้ออสังหาริมทรัพย์ หน้าที่เสียภาษี และสิทธิพำนักระยะยาว แต่ละเรื่องอยู่ภายใต้กฎหมายและขั้นตอนต่างกัน สัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ฉบับเดียวจึงไม่สามารถใช้ยืนยันสิทธิทั้งสามด้านได้

官方结论为“误导性信息”，没有说外国人完全不能在普吉购买房地产。核查重点在于：“0税”和“无限期居留”不能被描述成购买豪宅后自动获得的待遇。

หน่วยงานจัดประเภทข้อมูลนี้เป็น “ข่าวบิดเบือน” โดยไม่ได้ระบุว่าชาวต่างชาติถูกห้ามซื้ออสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตทุกกรณี ประเด็นที่ถูกตรวจสอบคือ การกล่าวว่า “ภาษี 0%” และ “อยู่ได้ไม่จำกัด” เป็นสิทธิที่เกิดขึ้นโดยอัตโนมัติหลังซื้อบ้านหรู

普吉府土地办公室在核查中将外国人持有房地产的形式分为三个部分。

สำนักงานที่ดินจังหวัดภูเก็ตอธิบายรูปแบบการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติออกเป็น 3 ส่วน

第一类是公寓单位。 外国人可以在符合法律条件的情况下取得公寓单位所有权。根据泰国《公寓法》，外国人及被法律视为外国人的法人在一栋公寓中的持有比例，合计不得超过该公寓全部单位总面积的49%。这里计算的是面积比例，不能简单理解为房间数量的49%。

ประเภทแรกคือห้องชุด ชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้เมื่อมีคุณสมบัติและดำเนินการตามเงื่อนไขของกฎหมาย พระราชบัญญัติอาคารชุดกำหนดให้ชาวต่างชาติและนิติบุคคลที่กฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์รวมกันได้ไม่เกินร้อยละ 49 ของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้น เกณฑ์ดังกล่าวคำนวณจากพื้นที่ห้องชุด ไม่ได้คำนวณจากจำนวนห้องเพียงอย่างเดียว

第二类是土地。 原则上，外国人不能直接取得泰国土地所有权。符合《土地法典》第八章规定的特殊情形，或适用投资促进法律的项目，需要按照相应条件和审批程序处理。

ประเภทที่สองคือที่ดิน ตามหลักทั่วไป ชาวต่างชาติไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินของไทยได้ กรณีที่อยู่ภายใต้หมวด 8 ว่าด้วยการกำหนดสิทธิในที่ดินของคนต่างด้าวแห่งประมวลกฎหมายที่ดิน หรืออยู่ภายใต้กฎหมายส่งเสริมการลงทุน ต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขและขั้นตอนอนุญาตที่เกี่ยวข้อง

ประเภทที่สามคือสิ่งปลูกสร้างหรืออาคาร ชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้างบางรูปแบบได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ หากโฆษณาหรือสัญญาใช้คำว่า “Freehold” ผู้ซื้อควรตรวจสอบว่าหมายถึงกรรมสิทธิ์ในห้องชุด กรรมสิทธิ์เฉพาะตัวอาคาร หรือรวมถึงสิทธิในที่ดินด้วย

一栋房屋可以属于外国人，房屋下面的土地却可能采用租赁或其他合法权利安排。只看“Freehold”一个英文单词，无法判断买方究竟取得了哪些权利。

ตัวบ้านอาจเป็นกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติ ขณะที่ที่ดินใต้ตัวบ้านอาจอยู่ภายใต้สัญญาเช่าหรือรูปแบบสิทธิอื่นที่กฎหมายรองรับ การเห็นคำว่า “Freehold” เพียงคำเดียวจึงยังไม่เพียงพอสำหรับระบุขอบเขตกรรมสิทธิ์ที่ผู้ซื้อจะได้รับ

关于税务，普吉府承塔莱镇行政机构（องค์การบริหารส่วนตำบลเชิงทะเล）确认，土地与建筑物税依据《佛历2562年土地与建筑物税法》，即公历2019年《土地与建筑物税法》征收。

ด้านภาษี องค์การบริหารส่วนตำบลเชิงทะเลยืนยันว่า การจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างดำเนินการตามพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562

在纳税年度1月1日拥有或占有相关财产的人，依法承担该年度的纳税义务。国籍本身不构成免税理由。中国买家与其他外国买家一样，需要根据财产类型、用途、评估价值以及当年适用规则核对税额。

ผู้ที่เป็นเจ้าของหรือครอบครองทรัพย์สินในวันที่ 1 มกราคมของปีภาษีมีหน้าที่เสียภาษีสำหรับปีนั้นตามกฎหมาย สัญชาติไม่ได้ทำให้เกิดสิทธิยกเว้นภาษีโดยอัตโนมัติ ผู้ซื้อชาวจีนอยู่ภายใต้หลักเกณฑ์เดียวกับผู้ซื้อชาวต่างชาติรายอื่น โดยต้องตรวจสอบประเภททรัพย์สิน การใช้ประโยชน์ ราคาประเมิน และกฎที่ใช้ในปีภาษีนั้น

居留问题也有清楚的边界。官方说明称，外国人可以按照法律允许的形式投资房地产，并在满足相应条件的情况下居留。购买房产本身不会自动产生无限期居留资格，签证类型、入境许可和获准停留期限仍需单独确认。

ด้านการพำนัก หน่วยงานชี้แจงว่า ชาวต่างชาติสามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์บางรูปแบบและพำนักในไทยได้ภายใต้เงื่อนไขของกฎหมาย การซื้ออสังหาริมทรัพย์เพียงอย่างเดียวไม่ก่อให้เกิดสิทธิอยู่ในประเทศไทยโดยไม่จำกัดเวลา ประเภทวีซ่า การอนุญาตให้เข้าประเทศ และระยะเวลาที่ได้รับอนุญาตให้อยู่ต้องตรวจสอบแยกต่างหาก

第一张：产权文件。核对土地权属文件、公寓产权证或建筑物权利文件上的权利人、面积、地块编号、限制登记和抵押情况。项目宣传册不能替代土地部门登记资料。

ชุดที่หนึ่ง เอกสารกรรมสิทธิ์ ตรวจสอบชื่อผู้ถือสิทธิ เนื้อที่ เลขที่ดิน ข้อจำกัดการจดทะเบียน และภาระจำนองจากโฉนดที่ดิน หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด หรือเอกสารสิทธิในอาคาร เอกสารโฆษณาของโครงการใช้แทนข้อมูลทะเบียนจากสำนักงานที่ดินไม่ได้

第二张：外国人持有比例证明。购买公寓时，应确认该项目是否仍有外国人可持有的额度。49%是整栋公寓全部单位总面积的比例上限，不能只看准备购买的单个房间。

ชุดที่สอง เอกสารสัดส่วนการถือครองของชาวต่างชาติ ผู้ซื้อห้องชุดควรตรวจสอบว่าอาคารยังมีโควตาสำหรับชาวต่างชาติเหลืออยู่หรือไม่ อัตราร้อยละ 49 เป็นเพดานของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคาร จึงต้องตรวจสอบข้อมูลรวมของอาคารด้วย

第三张：税务资料。向项目所在地的地方行政机构核对评估价值、用途分类、当年税额、欠税情况和缴款记录。销售人员口中的“0税”，应落实到书面法律依据或地方政府出具的税务资料。

ชุดที่สาม ข้อมูลภาษี ตรวจสอบราคาประเมิน ประเภทการใช้ประโยชน์ ยอดภาษีประจำปี ภาษีค้างชำระ และหลักฐานการชำระกับองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นที่รับผิดชอบ ข้อความว่า “ภาษี 0%” จากผู้ขายควรมีบทกฎหมายหรือเอกสารภาษีของหน่วยงานรองรับ

第四张：签证和停留许可。把房产交易与移民身份分开审查。购房合同不能代替签证或居留批准文件，也不能改变护照中已经获准的停留期限。

ชุดที่สี่ วีซ่าและการอนุญาตให้อยู่ ควรแยกการซื้ออสังหาริมทรัพย์ออกจากสถานะการเข้าเมือง สัญญาซื้อขายไม่สามารถใช้แทนวีซ่าหรือหนังสืออนุญาตให้พำนัก และไม่สามารถเปลี่ยนระยะเวลาที่ได้รับอนุญาตในหนังสือเดินทาง

普吉的一套房产，可能同时包含房屋、土地租赁、公寓份额、税务责任和居留安排。把这些权利逐项写清，比“永久产权”“0税”“长期居住”等宣传词更有价值。

อสังหาริมทรัพย์หนึ่งรายการในภูเก็ตอาจเกี่ยวข้องกับตัวอาคาร สัญญาเช่าที่ดิน กรรมสิทธิ์ห้องชุด หน้าที่ทางภาษี และสถานะการพำนัก การระบุสิทธิแต่ละส่วนให้ชัดเจนมีประโยชน์ต่อการตัดสินใจมากกว่าการพึ่งข้อความโฆษณา เช่น “Freehold” “ภาษี 0%” หรือ “อยู่ระยะยาว”