曼谷写字楼市场分化：CBD租金高但出租率下滑，非核心区性价比凸显

过去谈到写字楼，企业选址首先看的往往是地段。

CBD、核心商圈、靠近BTS或MRT，几乎就是高品质办公楼的代名词。

但现在，这套逻辑正在曼谷发生变化。

随着市场上的办公空间选择越来越多，企业租户的议价能力不断增强，“是不是最核心的地段”已经不再是唯一标准。

对于越来越多企业来说，办公室在哪里固然重要，但租金、交通、楼宇品质以及员工上下班是否方便，同样需要算一笔账。

从2026年第二季度曼谷写字楼市场的数据来看，这种变化已经开始反映在租金和出租率上。

根据Knight Frank的数据，2026年第二季度，曼谷CBD办公楼平均报价租金为每平方米977泰铢/月，环比上涨0.7%。

单看租金，这个数字依然很强。

但与此同时，CBD整体出租率却下降了0.6个百分点。

也就是说，业主能够把平均租金维持甚至小幅提高，但市场上的空置面积并没有因此减少。

这也是目前曼谷写字楼市场比较值得关注的现象： 租金高，并不等于市场一定强；真正能够反映租户需求的，还有出租率。

如果把CBD进一步拆开来看，不同区域的表现差异更加明显。

Ploenchit、Chidlom和Witthayu一直是曼谷最成熟的高端商务区域之一，也是国际企业和大型公司的传统办公选择。

今年第二季度，这一区域平均报价租金环比上涨0.3%，达到每平方米1,075泰铢/月；与此同时，出租率也上涨0.3个百分点，达到75%。

租金和出租率同时上涨，这种表现相对健康。

企业租办公室买的不只是面积，还包括交通便利性、企业形象、周边商业配套以及员工通勤的便利程度。

尤其是在不少企业重新要求员工增加办公室出勤的情况下，靠近BTS、商业中心以及成熟生活配套的办公楼，依然有自己的优势。

所以， Prime Location并没有失去价值，只是市场对“什么才是真正的好地段”要求更高了。

如果说Ploenchit一带体现的是高端地段的韧性，那么Nana-Asoke-Phrom Phong则呈现出了另一种市场逻辑。

今年第二季度，这一区域平均报价租金环比下降1.1%，降至每平方米898泰铢/月，但出租率却上涨0.7个百分点，达到80%。

这个数字很有意思。

业主适当降低租金，换来的却是更高的出租率。

对于写字楼来说，与其坚持一个较高的报价、长期空置，不如在租金上作出一定让步，把办公空间真正租出去。

尤其是在租户选择越来越多的情况下，价格就成了非常直接的竞争手段。

只要楼宇本身的品质、交通和配套没有明显短板，租金具有竞争力的办公楼，反而更容易吸引租户。

再看Silom-Sathorn-Rama 4，情况又完全不同。

今年第二季度，该区域平均报价租金环比上涨3.0%，达到每平方米1,018泰铢/月，但出租率却下降1.4个百分点，降至74%。

这组数据就需要特别注意。

租金上涨，并不代表企业正在争抢办公室。

市场上可能存在部分高品质办公楼租金上涨，也可能是整体供应结构发生变化，但与此同时，一部分办公面积仍然处于空置状态。

对于业主来说，报价租金是自己希望获得的价格，而出租率更接近市场真实需求。

在租户拥有更多选择的情况下，两者出现背离，并不奇怪。

如果把视线从CBD移出去，曼谷Non-CBD办公市场同样出现了明显分化。

2026年第二季度，Non-CBD办公楼平均报价租金环比上涨3%，达到每平方米693泰铢/月，但整体出租率下降2.2个百分点，至78%。

虽然整体出租率出现下降，但Non-CBD的租金明显低于CBD，这也给企业提供了另一种选择。

对于一些并不需要把总部设在最核心商务区的企业来说，如果能够通过搬迁办公室明显降低租金，同时保持良好的交通条件，那么CBD的“中心位置”就未必值得企业支付那么高的成本。

在目前的曼谷办公市场中，Phetchaburi-Rama 9-Ratchada区域尤其值得关注。

今年第二季度，该区域平均报价租金下降0.4%，至每平方米728泰铢/月；

出租率虽然下降1.6个百分点，但仍然达到82%，在上述主要办公区域中处于较高水平。

这也是这个区域的优势所在。

相比CBD超过900甚至1,000泰铢的办公租金，Rama 9-Ratchada能够提供相对低的办公成本，同时又没有完全脱离曼谷核心区域。

对于希望控制成本，但又不愿意把办公室搬到城市外围的企业来说，这种位置就比较有吸引力。

换句话说，企业现在未必一定要找“最中心”的办公室，而是会更加关注“花同样的钱，我能得到什么？”

Phaholyothin-Vibhavadi则是另外一种情况。

今年第二季度，该区域平均报价租金上涨0.9%，达到每平方米723泰铢/月；出租率也小幅上涨0.3个百分点，达到75%。

涨幅并不算大，但租金和出租率能够同时上涨，本身就是比较积极的表现。

这说明该区域虽然不是曼谷传统意义上最核心的办公区，但依靠交通、商业配套以及相对合理的租金，依然能够保持一定的租户需求。

如果要找一个最能体现当前市场矛盾的区域，Bangna-Srinakarin可能是最典型的案例。

今年第二季度，这一区域平均报价租金环比上涨8.4%，达到每平方米688泰铢/月。

乍一看，这是一个非常漂亮的数字。

但另一边，出租率却大幅下降9.3个百分点，只剩67%。

为什么会出现这种情况？

因为平均租金上涨，并不一定意味着所有办公楼都涨价，也不一定意味着租户需求增加。

当市场中出现新的办公楼供应，或者新增项目的报价明显高于原有办公楼时，整体平均租金就可能被拉高。

与此同时，如果新增供应没有被市场及时消化，空置面积反而会增加。

所以， 单看平均租金，很容易对市场产生误判。

把这些区域放在一起看，会发现一个非常明显的变化。

Ploenchit-Chidlom-Witthayu属于租金高、出租率也相对稳定的成熟高端市场；

Nana-Asoke-Phrom Phong通过降低租金提高出租率；

Silom-Sathorn-Rama 4则出现租金上涨、出租率下降的情况。

而在Non-CBD区域，Rama 9-Ratchada虽然租金低于CBD，但出租率达到82%；

Bangna-Srinakarin租金大涨，却同时出现明显的空置压力。

所以，现在很难简单地说“CBD一定比Non-CBD好”。

真正的变化是， 企业租户正在越来越认真地计算办公成本。

如果每天都要支付更高的租金，却没有获得相应的交通、办公环境、商业配套和员工体验，那么企业自然会考虑其他选择。

反过来，如果一个非CBD区域能够提供更合理的租金、便利的交通以及足够好的办公条件，那么它同样能够吸引企业。

过去，写字楼市场最简单的竞争方式就是“比位置”。

谁距离BTS更近，谁位于CBD，谁就在租金上拥有更强的议价能力。

但现在，市场正在变得复杂。

企业越来越关注租金成本，也更加关注员工通勤、办公环境、楼宇品质、停车位以及周边生活配套。

对一些企业来说，办公室从CBD搬到其他区域，可能每年就能节省一大笔租金成本。

这也解释了为什么一些租金并不高的区域，出租率反而可以超过部分CBD区域。

未来曼谷写字楼市场的竞争，可能不再是谁能够把租金定得最高，而是谁能够让租户觉得“这个价格值得”。

对于业主来说，这意味着仅仅依靠黄金地段已经不够；

对于企业租户来说，则意味着现在可能是重新谈判办公室租约、比较不同区域成本的一个好时机。

曼谷写字楼市场没有简单地从CBD转向Non-CBD，而是在进入一个更加现实的阶段：

地段依然重要，但“值不值得”正在变得更加重要。

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