曼谷楼市出现反常现象：房子卖得更多，开发商却赚得更少？

2026年前5个月，曼谷及周边房地产市场出现了一个十分有意思的现象： 成交套数在增加，但成交总金额却没有同步增长，甚至部分地区还出现了下滑。

这一现象说明，虽然泰国房地产市场成交开始回暖，但消费者的购房习惯已经发生明显变化。

近日，泰国KKP银行发布《2026年前5个月曼谷及周边房地产市场分析报告》，覆盖曼谷、暖武里、巴吞他尼、北榄、龙仔厝和佛统六大地区。

报告指出，目前市场最大的变化不是没有需求，而是 越来越多消费者开始购买价格更便宜、更符合自己支付能力的房子。

KKP发现，目前市场出现了一种典型的" 量增价减 "现象。

例如， 曼谷地区成交套数同比增长17%，但成交总金额仅增长4.4%。

说明新增成交主要来自价格较低的住宅产品。

而北榄府则更加明显， 成交套数增长7.4%，成交金额却下降9.5%。

也就是说，房子卖得更多了，但整体成交价格却越来越低。

相比过去追求"一步到位"，如今更多人更关心的是：" 我买得起吗？ "

因此，即使预算有限，也愿意买小一点、买旧一点，而不是继续增加预算购买高价新房。

曼谷依然是整个市场最稳定的区域。

其中，公寓成交最为亮眼， 成交套数增长24.9%，成交金额增长16%。

相比之下，独栋住宅开始放缓，成交量下降0.7%，成交金额下降9%。

跌幅最大的则是商业楼，成交金额暴跌 48.4%。

黎叔在市郊或者外府也看到过很多商铺楼，一排排的空置和挂牌出售中，不甚凄凉。

暖武里整体表现不错。

公寓成交量增长20%，成交金额增长23%，其中 二手公寓成交金额更是增长31.4%。

不过，新建双拼别墅明显降温，成交量下降18.8%。

巴吞他尼最大的亮点来自联排别墅。

成交量增长13.7%，二手独栋住宅成交金额增长20.1%。

不过，新建公寓依旧低迷，成交量下降18.4%。

北榄府整体成交金额下降9.5%。

主要原因来自高价独栋住宅和双拼住宅销售放缓，而真正支撑市场的是二手公寓，成交金额增长25.2%。

龙仔厝主要依靠公寓市场支撑。

公寓成交增长45.5%，独栋住宅成交增长15%，整体表现比较稳定。

佛统成为今年表现最亮眼的外围市场。

整体成交套数增长18.5%，成交金额增长12.1%。

其中，新建公寓成交套数暴涨115.4%，成交金额增长100%，表现十分抢眼。

KKP总结出三个主要原因。

第一，二手房价格战越来越激烈。

为了尽快回笼资金，不少业主主动降价出售。

例如，北榄府二手独栋住宅平均成交价格下降30.9%，曼谷也下降10.9%。

第二，消费者越来越追求性价比。

以前很多人喜欢买新房、大房子、高品质住宅。

但现在，越来越多人首先考虑的是自己的预算，因此开始转向小户型、公寓、联排别墅和双拼住宅。

整个市场的产品结构正在发生变化。

第三，贷款越来越难。

目前泰国银行贷款审核依然严格，加上家庭负债率较高，不少真正有购房需求的人因为贷款不过，只能降低预算，选择价格更便宜的住宅。

KKP认为，未来不同区域的发展方向已经越来越清晰。

曼谷： 机会在价格合理的公寓，高价独栋住宅和商业楼将继续承压。

暖武里： 地铁沿线公寓和平价联排别墅仍有不错的发展空间。

巴吞他尼： 大众型联排住宅机会较大，新建公寓仍然偏弱。

北榄府： 平价Townhouse和预算型公寓仍有市场，高价住宅销售压力较大。

龙仔厝、佛统： 工业园区、学校周边的平价公寓仍然值得关注，商业物业则相对疲弱。

建议开发商重点做好三件事情。

首先， 先研究客户能负担多少钱，再设计产品，而不是先设计产品再找客户。

其次，项目应该采取分阶段开发，根据实际销售情况逐步推出房源，降低库存压力和资金成本。

最后，新房必须比二手房更有竞争力，例如更合理的户型、更好的社区规划、更完善的售后服务，才能吸引买家。

很多人看到泰国房地产成交量回升，就认为市场已经全面复苏。

但KKP这份报告告诉我们， 真正恢复的只是成交量，而不是房价。

如今越来越多购房者关注的是"买得起"，而不是"买最好"。

对于开发商来说，未来比拼的不再是谁建得更豪华，而是谁更懂客户真正的预算。

泰国房地产市场并不是没有需求，而是缺少真正符合大众购买力的产品。

这或许才是未来几年泰国楼市最值得关注的新趋势。

在泰国买期房，到底靠不靠谱？风险在哪里？

泰国买了房子，如何正确收房？

小心！在泰国土地被侵占超过一定时间，就不是你的了

泰国租房合同应该怎么写？规避后期风险

泰国物业费如何计算？不交会有什么处罚？一文了解清楚

干货分享｜泰国土地如何确认边界？

在泰购买二手房：注意事项｜常见问题｜优缺点分析

泰国的房屋出租，到底要不要交税？要交哪些税，交多少，怎么交？

泰国“购买”土地、别墅的新方式｜外国人最安全合法的持有方式

投资泰国房产的七大步骤

泰国BOI企业是什么？来泰国投资建厂必读！

泰国国际学校系列十：市中心的明星-NIST国际学校（NIST International School） （里面还有其他9所）

【泰华历史首篇】泰国房地产开发最全最详细解析（中文版）

泰国移民指南+移居宝典

在泰国如何买车？二手车脱坑指南

泰国结婚登记，申请指南（干货篇）

泰国的生活怎么样？你必须了解的泰国生活六大优点和五大缺点

泰国法政大学的学习笔记（第一课）

泰国法政大学的学习笔记（第二课）

泰国法政大学的学习笔记（第三课），附最新泰国房产持有税