泰国公寓外资比例升至60%提案被否

近日，泰国土地厅专家披露了多项房地产法律修订的最新进展。据悉，降低住宅用地面积、提高项目道路宽度等提案仍在讨论之中，但外国人持有公寓比例升至60%、土地分割门槛提高至20块等提案已宣告失败。政府强调，修法必须兼顾市场需求、国家安全与民众生活质量。

土地厅房地产业务促进办公室专项专家西提乔近日在一场题为“曼谷四象限：超越城市中心的四象限大都会”的研讨会上指出，土地厅的职能在于支持房地产业务，涉及土地分配许可申请和公寓产权相关流程。其负责的重要法律包括1979年《公寓法》和2000年《土地分配法》，这两部法律近期均有过修订。

关于缩小已分配地块面积的提议，其目的在于减少各类住宅物业的面积，以适应市场需求。例如，对于联排别墅，提议将面积从16平方哇缩减至14平方哇，同时保持临街面宽为4米；对于半独立式住宅，占地面积将从35平方哇缩减至25平方哇；对于独立式住宅，占地面积将从50平方哇缩减至36平方哇。然而，对于独立式住宅，可能会考虑40平方哇的折衷方案，但需经土地分配委员会在2026年10月审议。

=西提乔表示，拟议的土地面积缩减方案不太可能获得通过。由于各方意见不一，尤其是在密度方面，必须考虑是否符合《建筑管制法》和城市规划法。关键问题在于，缩减土地面积不仅应考虑成本或可负担性，还应考虑生活质量。如果房屋面积缩小而居民密度增加，可能会影响公共区域和停车问题。具体而言，目前住宅项目中存在车辆停放堵塞车道的争议，这意味着任何土地面积缩减都必须考虑对社区的整体影响。

与此同时，政府正在考虑调整住宅项目内的道路法规，将道路最小宽度从8米增至9米，以方便停车、垃圾车通行和公共交通。此外，曼谷市政府和土地分配委员会优先考虑项目内的垃圾管理，在项目入口处设立“垃圾收集区”，以方便垃圾的清运和运输。

关于将土地分配的最小地块数量从10个增加到20个，以减轻小型开发商负担的提议，由于担心此举可能为开发商规避土地分配法律创造漏洞，因此该提议无法实施。

土地厅提出的另一个问题是，试图修改《公寓法》，以明确外国所有权的数量和比例。西提乔表示，将外国所有权比例从49%提高到60%的提议已被否决。西提乔表示：“我们之前曾尝试修改公寓法，涉及所有权比例和外国人的持股比例，但未能成功。49%的比例无法提高到60%，所以这项提议被搁置了。”

他补充说，政府考虑修改该法并非仅仅为了促进商业发展，还必须兼顾安全、国际关系以及对公众的影响。必须权衡修改带来的公众利益是否大于其弊端。

西提乔还指出，关于公寓，仍有许多问题需要探讨，也存在诸多分歧，例如所有权比例以及混合用途项目相关的未决问题。