泰国严打外国人“挂名持有”房产！49%公寓限购或成摆设？真正漏洞曝光

最近黎叔看到本地有篇报道，关于外国人用傀儡公司名义购买土地及别墅，其中有些内容值得了解，与大家共享。

2025年至2026年以来，泰国政府持续加大力度打击外国人利用“人头公司（Nominee）”持有房地产的行为。

从普吉岛、苏梅岛、帕岸岛等热门旅游城市，到公司注册、土地交易、公寓买卖，多个政府部门联合展开大规模调查。

不过，本地业内专家普遍认为， 真正的问题并不仅仅是抓到多少违法者，而是泰国现行法律和监管体系本身仍存在不少漏洞。

这些漏洞包括：

目前，泰国《土地法》第94条规定：如果外国人非法取得土地，土地厅厅长可要求其：180天至1年内出售该土地。

如果逾期未出售，政府有权依法拍卖该土地。

乍看之下，处罚似乎已经相当明确。

但从法律经济学角度来看，很多专家认为：处罚力度其实并不足以形成真正震慑。

原因很简单。

即使最终被查获，违法持有人出售土地之后，仍然可以拿回本金，获得土地升值带来的利润。

换句话说，如果持有期间土地价格持续上涨，违法者即使最后被迫出售，仍然可能赚钱。

因此，违法成本实际上并不高。

本地法学界认为，目前泰国法律与国际普遍采用的：

"非法获利不得保留原则"（Unjust Enrichment）

仍存在一定差距。

一些国家对此采取了更加严格的做法。

例如菲律宾，如果外国人违法持有土地，交易可能直接被认定无效，甚至面临资产没收。

因此，违法投资几乎没有获利空间。

相比之下，泰国目前最大的争议就在于：违法成本仍低于违法收益。

尤其是在普吉、苏梅、帕岸岛，这些土地价格上涨迅速的旅游地区，违规投资依然具有较强吸引力。

随着国际旅游恢复，泰国热门旅游岛屿再次成为外国资本聚集地。

根据泰国商业发展厅（DBD）数据：素叻他尼府（Surat Thani）目前共有：11,649家企业，拥有外国股东参与投资。

进一步细分来看：苏梅岛共有：8,213家公司有外国投资者参与。

其中，法国投资者占比最高，约占24%。

其中，以色列投资者占比最高，约22%。

当然，这些公司并不代表全部违法。

但政府认为，这些区域属于：高风险地区。

因此，成为重点调查对象。

2026年，泰国政府首次大规模引入AI技术。

系统将分析：4万至5万笔企业注册、土地交易、股权结构等资料。

重点寻找异常模式，例如：

通过AI提前锁定高风险企业。

2026年5月，泰国执法部门突击检查帕岸岛多家豪华泳池别墅、高端酒店项目。

随后进一步调查公司股东结构、资金来源、实际控制人。

最终，查封并冻结涉及超过2亿泰铢资产。

这也说明，Nominee问题早已不仅仅是房地产问题。

它已经涉及公司治理、洗钱风险、税务逃漏、地方经济公平。

与此同时，土地价格不断上涨，

也让越来越多当地居民难以购买住房。

另一个长期受到关注的问题，

就是：外国人购买公寓比例不得超过49%。

这是《泰国公寓法》明确规定。

理论上，外国人只能购买每栋公寓49%的产权，剩余51%，必须属于泰国人。

但是，现实情况却没有这么简单。

很多外国投资者会成立一家泰国公司，由泰国股东持有51%，外国人持有49%。

形式上，公司属于泰国法人。

因此，可以买入属于"泰国人配额"的公寓。

但实际上，真正出资的人、实际控制人、最终受益人，往往仍然是外国人。

于是出现了账面合法，实际控制人为外国人。

目前，泰国最大的监管难点在于缺乏统一的最终受益人（Beneficial Ownership）数据库。

政府部门之间的数据尚未完全打通。

很多时候，只能依据公司注册资料进行调查。

而这些资料，往往都可以设计得完全符合法律要求。

因此，如今执法重点，已经不再只是看49：51股权比例。

而是开始追查谁出的资金、谁控制公司、谁真正获得收益。

除了违规持有房产，泰国政府还发现另一种常见操作。

很多Nominee公司，并不是直接出售土地。

而是：出售公司股权。

操作方式非常简单，先成立公司，公司名下拥有土地，以后出售时，不是办理土地过户，而是直接出售公司股份。

这样，土地虽然实际换了主人，但土地登记没有变化。

结果就是，政府无法按照正常房地产交易征收：土地过户费、印花税、各类交易税。

泰国特别案件调查厅（DSI）估计，类似操作，每年造成国家税收流失：数十亿泰铢。

2024年底，DSI曾突击搜查普吉一家律师事务所、会计事务所。

调查发现，该机构为外国客户设立60多家Nominee公司。

随后，案件不断扩大，涉及房地产、土地、限制行业经营等多个领域。

目前，泰国针对Nominee问题，已形成跨部门联合执法机制。

包括：商业发展厅（DBD）负责筛查高风险企业，调查股东结构。

特别案件调查厅（DSI）负责重大案件调查。

土地厅负责土地来源调查，依法执行《土地法》第94条。

反洗钱办公室（AMLO）推动Nominee违法行为，纳入洗钱犯罪，扩大冻结和没收资产权限。

税务局负责调查：泰国股东收入，是否与持股价值相符。

这一轮泰国针对Nominee的整顿，可以说是近年来力度最大的一次。

包括黎叔自己的多家公司，去年都收到泰国商业厅的问询信。

最终的结果，也就是准备好相关文件，让公司职员去商业部报告，然后就没有然后了。。。

也许是公司没有多少资产，也许是实际泰方股东也确实是有据可查，就这么过关。

但对于那些真正的纯代持公司，想要过关并不容易，倒不是说最后会被没收财产，光一个不确定的“雷”也是一个心理负担。

对于外国投资者来说， 通过人头公司持有土地、规避公寓外资比例、利用股权交易避税等传统操作，未来的风险将越来越高。

对于真正合规投资的人而言，这轮整顿反而有助于净化市场、维护公平竞争，也有利于泰国房地产市场的长期健康发展。

如果你还是想要合法安全的持有别墅，不妨看看下面这个办法：