泰国曼谷公寓销量回升 低层住宅库存或需67个月消化

泰国房地产市场近期出现明显分化。泰国房地产信息中心（REIC）数据显示，2026年第二季度，曼谷及周边5府新公寓销量同比增长19.5%，但低层住宅销量反而下降11.4%。按照目前销售速度，现有低层住宅库存预计需要约67个月才能消化，而公寓约需39个月。

数据显示，第二季度大曼谷住宅总供应量约21.41万套，同比下降9.6%；其中公寓约8.52万套，低层住宅约12.88万套。

开发商明显放缓推盘，新上市住宅数量同比减少15.6%，其中低层住宅新项目减少28.6%，新推项目总价值更下降51.9%。与此同时，待售库存降至20.24万套，同比减少10.2%。

REIC指出，目前市场主要受到居民购买力不足和银行贷款审批趋严影响，大众住宅市场承压明显。而高端及豪宅市场仍有一定需求，买家更加关注交通、商业配套、医疗、居住空间、安全以及智能家居等综合价值。

曼谷房地产格局也正在从过去围绕市中心的单核心模式，逐渐转向由轨道交通、就业中心和生活配套连接起来的“网络城市”。其中，拉玛9—拉差达一带被视为新的商务中心；邦纳—素万那普—东部经济走廊（EEC）则受到产业、物流及大型基建项目带动。

曼谷市区第二季度住宅库存约8.85万套，同比下降6%。公寓销量同比增长14.7%，其中素坤逸地区表现突出，销量增长138.6%，按目前吸纳速度，库存理论上约16个月可消化。不过，部分售价超过1000万泰铢的住宅仍面临销售压力。

周边地区同样呈现明显差异。例如巴吞他尼府公寓销量增长70.2%，空銮地区公寓库存理论上约10个月可消化；但当地低层住宅库存可能需要约92个月。北榄府低层住宅销售则下降40.1%，库存消化周期约92个月。

从全国27个府的统计来看，第二季度住宅供应共35.94万套，总价值约2.02万亿泰铢，其中大曼谷占供应量59.6%、市场价值67.1%。

整体来看，泰国楼市并非全面复苏，而是进入更加明显的结构性分化阶段：公寓需求正在回暖，但低层住宅仍受到贷款限制、购买力不足及库存过高影响。开发商未来可能更加重视控制新增供应，并根据不同区域的交通、产业和人口需求调整产品。