泰国房地产市场复苏乏力：曼谷公寓待售逾6.5万套，洪水风险重塑购房决策

2026年进入最后一个季度，泰国房地产市场仍面临购买力恢复缓慢的压力，洪水则成为影响消费者购房决策的新因素。尽管数据中心、数字产业等领域的外资投资表现突出，工业园区土地需求持续增长，但写字楼、工厂、仓库及住宅市场走势分化，房地产行业整体复苏仍面临挑战。

世邦魏理仕泰国公司研究与咨询部负责人素拉切·功奇（Surachet Kongcheep）表示，2026年泰国获得多项大型投资，尤其是数据中心和数字产业项目，带动上半年外国直接投资表现亮眼。泰国投资促进委员会批准1300个投资项目，总投资额达1.31万亿泰铢，同比增长45%。

工业园区土地需求旺盛

厂房与仓库供应有限

截至2026年第三季度，泰国工业园区土地总面积达到222388莱（约355.8平方公里），空置率降至5.49%，土地价格上涨3%，达到每莱865万泰铢，目前仍有20286莱土地处于开发阶段。数据显示，工业园区土地需求持续增加，部分地区供应趋紧。

素拉切指出，北柳府、春武里府的工业用地市场均较为紧张，其中罗勇府尤为突出，空置率仅为2.72%，租金也处于最高水平。相比之下，邦纳和北榄府仍有部分土地可供选择。目前工业园区土地平均价格约为每莱650万泰铢，整体保持稳定。不过，如果新增土地集中入市，平均价格可能降至每莱540万泰铢。

与工业园区土地市场形成对比的是，工厂和仓库市场因缺乏新增供应，现有面积及租金基本保持稳定。目前，泰国工厂总面积约342万平方米，平均租金为每平方米每月196泰铢；仓库总面积约605万平方米，平均租金为每平方米每月160泰铢。

业内认为，尽管租金暂时没有明显上涨，但供应受限，加上制造业转移、外国投资增加，以及物流和电子商务发展带来的需求，工厂租金未来仍存在上涨可能。

曼谷写字楼供应压力持续

邦纳表现令人担忧

写字楼市场方面，连续两个季度没有新办公楼投入使用，市场总面积约483万平方米。其中，中央商务区（CBD）办公面积为253万平方米，空置率由上一季度的22.8%升至23.5%，主要原因是租户缩减租赁面积。平均租金随之下降每平方米2泰铢，至每月941泰铢。

为吸引租户，业主开始提供更具吸引力的租赁条件，包括延长免租期、补贴装修费用等。沙吞地区已有约4至5栋办公楼采用全装修交付模式，租金较市场平均水平高出每平方米每月200至300泰铢。

孔提—阿索克地区的写字楼租金仍处于较高水平；One Bangkok和都喜中央公园（Dusit Central Park）的租金则超过每平方米每月1000泰铢。拉差达—拉玛九世地区竞争激烈，出租率约为75%至80%。相比之下，邦纳地区的情况更值得关注：尽管出租率达到70%，平均租金却仅为每平方米每月300泰铢。该区域未来能否改善，仍取决于工业园区投资能否带动更多办公需求。

曼谷公寓待售6.53万套

贷款审批仍是难题

公寓市场方面，2026年第三季度新增推出4876套，前三季度累计推出14377套。受洪水影响，部分项目将上市时间推迟至第四季度。预计全年新增供应约为1.6万至1.7万套，与2025年基本持平，开发商仍主要选择轨道交通沿线布局。

目前，曼谷公寓待售库存约为6.53万套，总价值约3700亿泰铢。其中，单价低于每平方米10万泰铢、总价低于300万泰铢的产品数量最多，其次是单价每平方米10万至15万泰铢的公寓。这类产品价格相对容易被不同收入群体接受，但购房贷款申请被拒率仍高达40%。

面对贷款审批困难，部分开发商尝试采用租赁方式销售公寓，待客户具备贷款条件后再申请融资，以降低购房门槛并推动库存去化。

洪水改变购房考量

高净值人群关注普吉岛豪宅

素拉切指出，洪水将进一步影响消费者对住宅区位的选择，房产所在区域的洪水风险可能成为购房决策的重要因素。不过，目前尚未出现洪水风险地区的土地或住宅价格明显下降的情况，市场也没有像2011年大洪水后那样，出现大量购房者积极寻找第二居所的现象。

他认为，这与当前消费者购买力不足、整体经济环境承压，以及银行仍严格控制住房贷款有关。在这些因素制约下，因洪水而增加购置第二套住房的需求预计较为有限。

相较之下，高净值人群可能更愿意增购公寓，因为公寓资产受到洪水直接损害的风险相对较低。此外，普吉岛的豪华房地产项目也受到关注，可同时满足泰国本地富裕买家和外国客户的居住及生活方式需求。不过，对部分买家而言，普吉岛房产仍是生活方式选择，曼谷住宅依然是其主要居所。

总体来看，泰国房地产市场正呈现明显分化：工业园区受益于外资投资与制造业转移，写字楼面临租户缩减面积的压力，公寓市场则受到库存和贷款审批的双重制约。随着洪水风险进一步影响购房选择，开发商未来不仅需要考虑价格和地段，也必须更加重视住宅安全性、客户购买力及市场真实需求。