清迈新版城市规划正式实施，这几个区域最值得关注！

2026年5月25日起， 新版《清迈府城市总体规划（2569版）》正式生效 ，取代已经实施十多年的2012版城市规划。

此次新版规划最大的特点，不只是调整了土地用途，而是 首次引入了曼谷城市规划中的FAR（容积率）管理体系 ，意味着清迈正式进入更加精细化、现代化的城市规划时代。

与此同时，新规划还明确提出，以后 每5年进行一次修订 ，让城市规划能够随着经济发展不断调整，而不再像过去一样十几年才更新一次。

不知道大家信不信，反正我是不信的！

对于房地产开发商、投资者以及未来想在清迈买房的人来说，这份新版规划值得重点关注。

过去，清迈土地开发更多依靠土地颜色（功能分区）进行管理。

而新版规划首次引入了三项重要指标：

① FAR（Floor Area Ratio）——容积率

即建筑总面积与土地面积的比例。

简单来说，就是一块土地到底允许盖多少建筑面积。

例如：1000平方米土地，FAR=5，意味着最多可以建设5000平方米建筑面积。

② BCR（Building Coverage Ratio）——建筑覆盖率

限制建筑物底层占地面积。

确保建筑不能把整块土地全部盖满，必须预留一定空地。

③ BAF（Biotope Area Factor）——生态绿地率

要求项目必须保留一定比例：绿化空间、可渗透地面、雨水吸收区域，目的就是降低城市热岛效应，同时减少洪水风险。

虽然开发商未来能够开发的建筑面积受到更多限制，但从长期来看城市环境更好、绿化更多、居住品质提升、房地产整体价值也更容易提升。

可以说，清迈的发展开始更加注重"品质"，而不是单纯追求开发强度。

如果说此次规划最大的受益区域是谁，答案几乎毫无悬念：

Ruamchok（รวมโชค）商圈 以及 清迈第二环路（700周年大道）沿线。

这里正在迅速成为清迈新的经济增长极。

目前，这一区域已经聚集了：大型住宅社区、本地及外地开发商的新项目、Ruamchok Market、社区商业中心、国际学校、大学、大型购物中心。

新版规划更进一步，直接把这里大量土地升级为：P.5（红色商业用地）。

相比旧版规划，这里原本只是：橙色中密度住宅区。

如今升级之后，可以建设超高层建筑、大型综合体、商业中心、酒店、写字楼、大型住宅项目、公寓项目。

这意味着：未来这里的发展空间将明显高于过去。

不少业内人士已经把这里视为：清迈未来的新CBD（中央商务区）。

与东部快速放开相比，清迈传统黄金地段长康路（Chang Klan）、古城区周边，虽然依旧属于重要商业区，但是仍受到严格限制。

最大的原因来自清迈机场净空限制、民航飞行安全要求、市政府建筑高度规定。

因此，即使土地属于商业用途，很多区域建筑高度仍不得超过23米。

这也意味着：未来大型综合体、高层公寓的发展，更多会向外围区域转移。

新版规划还重新定义了：机场周边以及1006公路沿线。

虽然部分区域依旧受到高度限制，但未来这里将重点发展：物流产业、商业配套、仓储物流、配送中心。

对于产业地产而言，这里未来的发展值得关注。

除了市区之外，今年7月21日，泰国内阁还批准了新版规划的进一步调整。

涉及两个地区：Wiang Haeng（เวียงแหง）和Galyani Vadhana（กัลยาณิวัฒนา）

过去，这些区域很多私人合法拥有的林地，几乎不能进行商业开发。

新版政策正式放宽限制。

只要属于依法拥有产权或合法使用权的私人土地，未来可以依法开展：社区商业、小型旅游、服务业。

当然，仍必须严格遵守森林法、环保法规、建筑管理条例。

同时严禁堵塞天然水道，避免洪涝和干旱问题。

清迈本地上市开发商 Ornsirin Holding CEO表示：

新版规划总体属于利好。

特别是Payap大学周边、Central Festival商圈、清迈火车站附近、第一第二环路之间，未来都有望受益。

不过，他也认为：目前规划刚刚实施，现在判断土地价格是否会上涨还为时尚早。

此外，部分区域虽然提高了FAR，但建筑高度依旧限制在23米以内，因此实际开发潜力仍需进一步观察。

相比过去的清迈城市规划，这次最大的变化并不是简单调整土地颜色，

而是正式引入了曼谷已经实行多年的现代城市规划体系。

未来清迈的发展思路将发生明显变化：

一方面，对城市环境和生态要求更高；另一方面，把更多商业和高密度开发，引导到外围新区。

尤其值得关注的是：Ruamchok和第二环路沿线，已经成为新版规划最大的受益者。

随着土地用途升级、商业配套完善以及大型开发项目不断进入，未来几年，这一区域很可能成为清迈房地产新的增长引擎。

对于准备在清迈投资住宅、商业地产或土地的投资者来说，研究新版城市规划，远比只关注房价更重要。

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