中国企业可在泰国EEC租地99年？官方核查：假新闻。首期最长50年，续租不超过49年

“99年”放进一份土地合同，时间跨度接近一个世纪。对于准备在泰国建厂、开发产业项目或进行长期投资的人，这个数字足以改变项目估值，也足以让一条未经核实的消息迅速获得关注。

เมื่อระยะเวลา “99 ปี” ปรากฏอยู่ในสัญญาที่ดิน ช่วงเวลาดังกล่าวยาวนานเกือบหนึ่งศตวรรษ สำหรับผู้ที่เตรียมสร้างโรงงาน พัฒนาโครงการอุตสาหกรรม หรือลงทุนระยะยาวในไทย ตัวเลขนี้สามารถส่งผลต่อการประเมินมูลค่าโครงการ และทำให้ข้อมูลที่ยังไม่ได้ตรวจสอบได้รับความสนใจอย่างรวดเร็ว

网络消息称，泰国东部经济走廊（Eastern Economic Corridor，EEC）允许中国企业租赁土地99年。若只看这句话，读者很容易理解为：中国企业获得了专属通道，可以在整个EEC范围内一次签下99年租约。

มีการเผยแพร่ข้อมูลว่า เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก หรือ EEC อนุญาตให้บริษัทจีนเช่าที่ดินเป็นเวลา 99 ปี หากอ่านเพียงข้อความดังกล่าว ผู้อ่านอาจเข้าใจว่าบริษัทจีนได้รับช่องทางพิเศษ สามารถทำสัญญาเช่า 99 ปีได้ทั่วพื้นที่ EEC

泰国反假新闻中心于2026年8月21日10:30发布核查结果，将上述说法认定为假新闻。官方指出，这条消息在适用对象、适用区域和租期计算方式上均存在偏差。

เมื่อวันที่ 21 สิงหาคม 2569 เวลา 10.30 น. ศูนย์ต่อต้านข่าวปลอม ประเทศไทย เผยแพร่ผลการตรวจสอบและจัดให้ข้อมูลดังกล่าวเป็นข่าวปลอม โดยพบความคลาดเคลื่อนเกี่ยวกับผู้มีสิทธิ ขอบเขตพื้นที่ และวิธีคำนวณระยะเวลาการเช่า

网传说法的原文是：“EEC项目区域允许中国租赁99年。”核查机构为泰国东部经济走廊政策委员会办公室（สำนักงานคณะกรรมการนโยบายเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก，简称สกพอ.，英文简称EECO）。

คำกล่าวอ้างระบุว่า “พื้นที่โครงการ EEC อนุญาตให้จีนเช่าได้ระยะเวลา 99 ปี” หน่วยงานที่ตรวจสอบคือสำนักงานคณะกรรมการนโยบายเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก หรือ สกพอ. ซึ่งใช้ชื่อภาษาอังกฤษว่า Eastern Economic Corridor Office หรือ EECO

官方核查把这句话拆成三个问题：

ผลการตรวจสอบแยกข้อกล่าวอ้างดังกล่าวออกเป็น 3 ประเด็น ได้แก่

第一，租赁资格是否专门提供给中国企业；第二，租赁规则是否覆盖EEC内全部土地；第三，99年是否可以在首次签约时一次性获得。

ประเด็นแรก สิทธิการเช่ากำหนดไว้เฉพาะสำหรับบริษัทจีนหรือไม่ ประเด็นที่สอง หลักเกณฑ์ดังกล่าวครอบคลุมที่ดินทุกแห่งใน EEC หรือไม่ และประเด็นที่สาม ผู้เช่าสามารถได้รับระยะเวลา 99 ปีทั้งหมดตั้งแต่การทำสัญญาครั้งแรกหรือไม่

三个问题的官方答案均与网传表述不同：中国企业没有专属资格；相关租赁规则只适用于经济促进特区；首次租期最高不超过50年，续租期限最高不超过49年。

คำตอบจากหน่วยงานแตกต่างจากข้อความที่เผยแพร่ บริษัทจีนไม่มีสิทธิเฉพาะ หลักเกณฑ์การเช่าใช้เฉพาะในเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษ ระยะเวลาเช่าครั้งแรกสูงสุดไม่เกิน 50 ปี และสามารถต่อได้อีกไม่เกิน 49 ปี

核查原文援引《泰国东部特别发展区法（佛历2561年，即2018年）》（พระราชบัญญัติเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก พ.ศ. 2561）第52条说明，相关租赁权没有单独提供给中国经营者。

ผลการตรวจสอบอ้างถึงมาตรา 52 แห่งพระราชบัญญัติเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก พ.ศ. 2561 ซึ่งกำหนดว่าสิทธิการเช่าดังกล่าวไม่ได้สงวนไว้สำหรับผู้ประกอบกิจการสัญชาติจีน

所有国籍的经营者均可按照相同规则接受审查，前提是符合泰国东部经济走廊政策委员会（คณะกรรมการนโยบายเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก，简称กพอ.）制定的条件。

ผู้ประกอบกิจการทุกสัญชาติสามารถเข้าสู่กระบวนการพิจารณาภายใต้หลักเกณฑ์เดียวกัน โดยต้องผ่านเงื่อนไขที่คณะกรรมการนโยบายเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก หรือ กพอ. กำหนด

国籍不是自动取得租赁权的凭证。企业来自中国、泰国或其他国家，都需要满足相应资格并通过审查。

สัญชาติไม่ใช่หลักฐานที่ทำให้ได้รับสิทธิการเช่าโดยอัตโนมัติ ผู้ประกอบกิจการจากจีน ไทย หรือประเทศอื่น ต้องมีคุณสมบัติตามหลักเกณฑ์และผ่านการพิจารณา

区域范围同样不能省略。官方原文说明，第52条所述租赁安排仅适用于“经济促进特区”（เขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษ），并未覆盖EEC范围内的每一块土地。

ขอบเขตพื้นที่เป็นเงื่อนไขที่ต้องตรวจสอบเช่นกัน การเช่าตามมาตรา 52 ใช้เฉพาะภายใน “เขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษ” และไม่ได้ครอบคลุมที่ดินทุกแปลงในพื้นที่ EEC

EEC的整体政策范围涉及春武里府、罗勇府和北柳府。经济促进特区属于其中依法划定的特定区域。项目地址位于上述三府，并不能直接证明该地块适用第52条的特殊租赁安排。

พื้นที่นโยบาย EEC ครอบคลุมจังหวัดชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา ส่วนเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษเป็นพื้นที่เฉพาะที่ได้รับการประกาศตามกฎหมาย การที่โครงการตั้งอยู่ใน 3 จังหวัดดังกล่าวจึงยังไม่เพียงพอที่จะยืนยันว่าที่ดินแปลงนั้นใช้สิทธิการเช่าตามมาตรา 52 ได้

“99年”这个数字有明确的计算来源。

ตัวเลข “99 ปี” มีที่มาจากการคำนวณระยะเวลาสองช่วง

按照核查原文，首次租赁期限最高不超过50年；期满后可以续租，续租期限最高不超过49年。泰国EEC主管机构公布的投资权益说明还写明，续租须获得批准。

ตามผลการตรวจสอบ ระยะเวลาเช่าครั้งแรกสูงสุดไม่เกิน 50 ปี เมื่อครบกำหนดสามารถต่ออายุได้อีกไม่เกิน 49 ปี ข้อมูลสิทธิประโยชน์ด้านการลงทุนของหน่วยงาน EEC ยังระบุว่า การต่ออายุต้องได้รับการอนุมัติ

把两个期限上限相加，可以得到99年；合同从生效第一天起，并不会自动锁定完整的99年。首次期限、续租资格和审批结果属于不同环节。

เมื่อนำเพดานระยะเวลาทั้งสองช่วงมารวมกัน จะได้ 99 ปี อย่างไรก็ตาม สัญญาไม่ได้รับประกันระยะเวลาเต็ม 99 ปีโดยอัตโนมัติตั้งแต่วันแรก ระยะเวลาเช่าครั้งแรก คุณสมบัติในการต่ออายุ และผลการอนุมัติเป็นขั้นตอนแยกจากกัน

对于投资者来说，“首期50年，可申请续租不超过49年”与“一次签约99年”会形成不同的现金流、融资和退出安排。任何商业测算都应以实际合同和正式批准文件为准。

สำหรับผู้ลงทุน ข้อกำหนด “เช่าครั้งแรก 50 ปี และยื่นขอต่ออายุได้อีกไม่เกิน 49 ปี” ส่งผลต่อกระแสเงินสด การจัดหาเงินทุน และแผนถอนการลงทุนแตกต่างจาก “สัญญาเช่าครั้งเดียว 99 ปี” การประเมินทางธุรกิจจึงต้องอ้างอิงสัญญาจริงและเอกสารอนุมัติอย่างเป็นทางการ

第一，核对地块是否位于依法公布的经济促进特区。项目位于春武里、罗勇或北柳三府，只能说明其地理位置处于EEC政策范围，不能直接证明该地块享有特定租赁安排。

ประการแรก ตรวจสอบว่าแปลงที่ดินตั้งอยู่ในเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษที่ประกาศตามกฎหมายหรือไม่ การตั้งอยู่ในจังหวัดชลบุรี ระยอง หรือฉะเชิงเทรา แสดงเพียงว่าพื้นที่อยู่ภายในขอบเขตนโยบาย EEC แต่ยังไม่ยืนยันสิทธิการเช่าพิเศษของแปลงที่ดินนั้น

第二，核对申请主体和经营项目是否符合EEC政策委员会的条件。企业国籍不能代替产业类别、项目资格和审批文件。

ประการที่สอง ตรวจสอบว่าผู้ยื่นคำขอและกิจการมีคุณสมบัติตามหลักเกณฑ์ของคณะกรรมการนโยบาย EEC หรือไม่ สัญชาติของบริษัทไม่สามารถใช้แทนประเภทกิจการ คุณสมบัติโครงการ และเอกสารอนุมัติได้

第三，在合同中分别查看首次租期和续租条款，包括续租申请时间、审批主体、附加条件、违约责任，以及未获续租时的资产处置方式。

ประการที่สาม ตรวจสอบระยะเวลาเช่าครั้งแรกและเงื่อนไขการต่ออายุแยกกัน รวมถึงกำหนดยื่นคำขอต่ออายุ หน่วยงานผู้อนุมัติ เงื่อนไขเพิ่มเติม ความรับผิดกรณีผิดสัญญา และวิธีจัดการทรัพย์สินหากไม่ได้รับอนุมัติให้ต่ออายุ

第四，核查出租方权限、土地权属、规划用途、租赁登记、租金计算和项目退出机制。宣传材料中的“最长99年”不能代替正式合同和批准文件。

ประการที่สี่ ตรวจสอบอำนาจของผู้ให้เช่า กรรมสิทธิ์ในที่ดิน การใช้ประโยชน์ตามผังเมือง การจดทะเบียนการเช่า การคำนวณค่าเช่า และกลไกถอนตัวจากโครงการ ข้อความประชาสัมพันธ์เรื่อง “สูงสุด 99 ปี” ไม่สามารถใช้แทนสัญญาและเอกสารอนุมัติอย่างเป็นทางการได้

一条传言删掉“首次”“续租”“批准”和“经济促进特区”几个词，50年加49年的制度设计便被包装成“中国企业在整个EEC一签99年”。对投资者而言，被删掉的条件恰恰决定合同能否兑现。

เมื่อข้อความหนึ่งตัดคำว่า “ระยะเวลาแรก” “ต่ออายุ” “การอนุมัติ” และ “เขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษ” ออกไป หลักเกณฑ์ 50 ปีบวก 49 ปีจึงถูกนำเสนอเป็น “บริษัทจีนทำสัญญา 99 ปีได้ทั่ว EEC” สำหรับผู้ลงทุน เงื่อนไขที่ถูกตัดออกเหล่านี้มีผลโดยตรงต่อการบังคับใช้สิทธิตามสัญญา