曼谷老楼坍塌致1人死亡！揭开泰国旧楼改造最大难题

2026年6月20日，曼谷拉玛四路莫米路口（Yaek Mo Mi）发生一起严重建筑事故。

一栋老旧建筑的雨棚突然坍塌，造成 1人死亡。

初步调查认为，事故原因很可能与建筑长期老化有关。

由于建筑年代久远，再加上早期施工结构可能仅依靠单一受力点支撑，最终导致结构失效，引发坍塌。

这起事故再次引发社会对于 曼谷老旧建筑安全 以及 旧楼改造难题 的广泛讨论。

事故发生后，曼谷市长查察第一时间前往现场调查。

他表示目前曼谷大量老旧商铺、骑楼和老建筑长期失修，并不是业主完全没有维修意愿，而是现行法律及建筑法规，让翻新变得十分困难。

很多业主最终只能选择不修、不改、继续放着。

时间一久，建筑自然越来越危险。

查察指出，按照现行法规，很多旧建筑一旦进行较大规模翻新，必须同时满足新的建筑标准。

例如：新增停车位；增设消防逃生通道；满足新的建筑规范。

然而，很多几十年前建成的老楼，根本没有足够空间满足这些要求。

因此，不少业主索性放弃改造。

根据泰国《建筑管制法》（1979年）规定，不同施工行为，法律定义完全不同。

包括：增建、扩建、加建、拆改等。

只要建筑结构发生变化，一般都属于：改造工程。

因此，法律要求相对简单。

拆除（Demolition）则是指：拆除建筑主要承重结构，例如柱子、梁、楼板、其它主体结构，属于法律监管最严格的工程之一。

《建筑管制法》第39条之二规定：符合规定条件的建筑，业主在新建、改建、拆除时，可以采用"备案制"代替传统审批。

也就是说，只要图纸符合规定，文件齐全，即可向地方主管机关备案，无需走完整审批程序。

不过，仍必须符合相关建筑规范。

除了全国性的《建筑管制法》，

曼谷还实施：《曼谷建筑管理条例（2001）》，进一步规定建筑设计标准。

其中，不少规定正是老楼翻新的主要障碍。

则必须拥有：宽度不少于6米的内部道路。

如果建筑侧面紧邻他人土地，原则上必须至少退让2米。

除非属于依法重建原有建筑，才能适用部分例外规定。

此外，建筑高度还必须配合道路宽度。

如果建筑临街道路宽度不足6米，建筑必须距离道路中心线至少退让3米。

包括：商铺、商业楼、办公楼、市场、工厂、仓库、酒店、大型建筑、建筑面积300平方米以上建筑，都必须符合要求。

但问题就在于：很多几十年前建成的老楼，根本没有停车空间。

因此，一旦申请改建，就可能因为停车位不达标，无法取得批准。

这也是许多业主最头疼的问题。

不过，曼谷条例也并非完全没有弹性。

对于：2001年条例实施前已合法取得建设许可的建筑，如果符合一定条件，可适用部分豁免政策。

包括：不增加建筑高度；

建筑面积增加不得超过规定：

不增加建筑占地面积；不违反建筑首次获批时适用的法律规定。

满足上述条件，部分新规定可以不适用。

虽然法律设有一定豁免，但实际操作中，旧楼改造仍需面对大量法规审查。

整个流程涉及：建筑法规、城市规划、消防规范、停车标准、结构安全；

手续繁琐，审批时间长，改造成本高。

因此，很多老建筑最终仍然选择：继续闲置。

长期缺乏维护，也让建筑安全风险不断累积。

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