泰国严查土地代持 3.6万家外资企业列为风险对象

泰国商业发展厅对持有不动产的法人企业开展核查，查出外资参股并持有土地地契的企业共计36,277家。这些企业集中分布于曼谷及周边，以及主要旅游城市，其中春武里府数量居首位。

商业发展厅厅长普蓬披露，该厅从土地厅获取144,706家持有不动产的法人数据，并与该厅监管范围内125,662家法人信息进行比对，结果显示，共计123,542家法人持有不动产（土地地契），其中泰籍独资法人87,265家，外资参股法人36,277家。剩余2,120家法人持有公寓物业，后续还将继续调查。

持有不动产的法人，大部分注册地位于曼谷及周边六府，包括暖武里、北榄、巴吞他尼、龙仔厝和佛统，以及10个主要旅游府：春武里、素叻他尼、普吉、罗勇、清迈、清莱、巴蜀、甲米、攀牙和夜丰颂。以上16府合计有35,154家相关法人；剩余1,123家分散在全国其他府。

综合数据，全国范围内外资参股、持有土地地契的法人企业总数为36,277家。按外资持股比例划分为：外资持股不超过49%，合计31,516家；外资持股超过49%，合计4,761家。

商业发展厅将上述36,277家法人列为风险核查对象，但其中也包含依法合规取得土地持有权的企业。例如，依据工业园区法规获批持有土地、或获得泰国投资促进委员会扶持的企业，该类企业大多位于EEC春武里府与罗勇府，并且多数属于外资持股超过49%的4,761家企业范畴。

而外资持股不超过49%的31,516家企业被划为高风险群体。这类企业大多集中在旅游府，虽有外资参股，但外资股权未超过49%，存在代持可能性。如果是真实的合资经营，例如股权比例为51:49、60:40或70:30，则属于合法行为。但若查出外资持股49%、泰方持股51%（未实际出资）的情形，相关部门将采取法律行动。

此外核查还发现，部分外国买家以购置住宅为目的，采用设立公司、由泰国人代为持股的方式持有土地，该类情况需进一步核查，具体处理方式根据政策规定执行。

在外资持股比例不超过49%的31，516家法人企业中，20，537家持有1宗土地、8,068家持有2-5宗土地、1,511家持有6-10宗土地，1,400家持有11宗及以上土地。从土地面积来看，持有土地面积不足1莱的有21,106家、1-2莱2,250家、2-5莱2,490家、5-10莱1,505家、10莱以上3,865家。

外国人与泰国公民合资经营，外资持股不超过49%属于合法行为。但若49%股份全部为外国投资，泰方未实际出资或代为持股51%，则需开展详细调查。

普蓬补充表示，商业发展厅目前还在核查外资法人持有公寓物业的情况，正在等候土地厅提供数据。收到数据后，将公布公寓持有情况的详细信息。依照泰国法律，外籍人士可购买公寓总建筑面积的49%。例如一栋楼合计100套公寓，外国人最多可购入49套，剩余房源只能出售给泰国人。

但过往出现违规问题，外国人找泰国人充当股权代持人，通过注册公司买下剩余份额的公寓，再用于出租或者转售牟利。待获取完整资料后，有关部门会对此开展核查。

一经查实外国人违规持有土地，土地厅将责令其于180天内出售土地，售地款项将返还外籍当事人。如果查出股权代持行为，主管部门将依据《外商经营法》处置，违规者最高判处三年监禁，或10万至100万泰铢罚款，或两者并罚。未经许可非法经营的外籍人士，将依照该法第37条处以同等刑罚。

外国人借法人企业渠道持有土地的现象由来已久，但直至近两年，相关部门才意识到问题严重性并开展整治行动。

2026年前七个月，共有736家外商获准在泰投资营商，同比上涨26%；总投资额达2，192.08亿泰铢，增幅37%。

外商投资来源排名前五的国家及地区，如下

中国大陆133家，占18%，投资386.03亿泰铢

美国121家，占比16%，投资62.26亿泰铢

新加坡97家，占13%，投资611.12亿泰铢

日本94家，占13%，投资450.85亿泰铢

中国香港72家，占10%，投资140.77亿泰铢。

其他国家及地区219家，占30%，投资541.05亿泰铢