泰国土地厅全面升级“代持买地”调查

最近，泰国土地厅正式释放了一个非常强烈的信号：

未来将全面加强对外国人“代持土地（Nominee）”行为的调查，而且这次不是简单喊口号，而是从购地前、过户时、过户后，全流程加强审查。

以前很多“大家都知道但没人认真查”的操作，现在开始越来越认真了。

所谓“NOMINEE”，简单来说，就是外国人不能直接买土地，于是借泰国人的名字代持。

包括找泰国朋友挂名、找泰国女友代持、找泰国员工代持，找假泰国股东设立公司控股土地及带土地的物业，这些都属于官方重点盯防对象。

其实这在泰国房地产圈，并不是什么新鲜事。

尤其过去十几年，普吉岛、芭提雅、清迈、苏梅岛以及曼谷郊区别墅区，这类操作并不少见。

只是以前很多时候属于“大家默认知道，但查得没那么严”，或者根本不查。

但现在，风向明显开始变了。

地主家没粮了，所以要农户赶紧割麦子上贡（开玩笑 ）。

其实核心原因就是，泰国政府开始担心土地被“变相外资化”。

因为按照泰国法律，外国人原则上不能直接拥有土地。

目前只有少数特殊情况允许持有，比如法定继承、BOI投资项目、特定投资条件下购买自住房，以及部分特殊法律授权。

外国人合法持有泰国土地的三种情况，看看你符合哪一种？

但现实中，大量外国资本和个人还是通过各种方式进入土地市场。

于是官方认为，如果继续放任代持行为，等于法律形同虚设。

实际上也确实。

这次土地厅明确表示，会同时加强“事前审查”和“事后追踪”。

首先是过户前严查资金来源。

以后如果发现泰国人突然购买大额土地、资金来源异常、或者与外国人关系特殊，都会被重点调查。

尤其是泰国人与外国人结婚的情况，现在土地厅会重点确认：买地的钱，到底是不是泰国配偶自己的钱。

如果怀疑资金实际来自外国人，就可能被调查。

这个其实非常常见，很多人以前觉得：老婆是泰国人，直接买就好了。

但现在官方已经开始查：钱到底是谁出的。

这一块，其实才是真正的重灾区。

因为过去很多外国投资者最常见的操作，就是设立泰国公司持地。

表面上看，泰国人持股51%，外国人49%，但实际上泰国股东只是挂名，真正控制权、资金和收益，全都掌握在外国人手里。

现在土地厅已经明确表示，以后会重点调查公司的股东结构、真实收入、资金来源、经营情况以及土地实际用途。

简单说，不再只是看纸面股份比例，而是开始认真查：“谁才是真老板”。

这次最值得注意的一点是：不是过户完就结束。

如果发现异常，就会立即启动调查程序。

简单理解就是：以前很多人觉得“先买下来再说”，但未来很可能是“买完以后，才是真正开始被盯的时候”。

目前土地厅已经开始联合多个部门，包括商业厅、反洗钱办公室（AMLO）、DSI特别调查厅等，共同共享数据。

而且官方已经明确：每3个月就会检查一次有外国股东的公司变化。

这意味着，以后公司结构突然变化、资金异常、股东异常，都更容易被发现。

很多人以前总觉得，最多补点文件就过去了。

但这次官方说得非常重！

如果确认属于违法代持，外国人可能面临坐牢、罚款，甚至两者同时执行。

而帮助代持的泰国人，包括挂名股东、律师、亲属等，同样属于违法。

另外还有一个重点：官方有权强制出售土地。

如果规定时间内不处理，土地厅厅长甚至可以直接下令强制处置。

这一点官方也特别强调：不是关闭外国投资，而是要求所有投资必须合法。

因为泰国其实仍然非常需要外国资金，尤其现在经济放缓，很多房地产项目仍然依赖外国买家。

但官方不希望外国资本通过“灰色方式”控制土地。

虽然官方没有点名，但业内基本都知道，未来最容易被重点检查的区域，大概率包括：

普吉岛、芭提雅、清迈、苏梅岛，以及曼谷高端别墅区和工业园区周边。

因为这些地方，本来就是外国人购地需求最强的区域。尤其现在中国、俄罗斯、欧洲资金大量进入之后，监管只会越来越严。

这次泰国土地厅的动作，其实已经释放出一个非常明确的信号：未来外国人想通过“借名持地”这套老玩法，难度和风险会越来越高。

过去很多“默认操作”，以后很可能都会被重新翻出来检查。

尤其是公司代持、婚姻代持、假股东结构，接下来大概率会成为重点整顿方向。

至于这次是不是光打雷不下雨，我们并不知道。

但泰国还是那个泰国，倒也不用过于恐慌，不是说明天政府就要没收你的资产，把你关进小黑屋捡肥皂。

如果有以上涉及，还是建议尽快想办法规避风险，毕竟真正被查，至少还是要掉点血，割点肉的。

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