泰国楼市外国买家结构生变：中国买家下滑27.7%，俄罗斯暴涨75.9%

泰国公寓市场正在出现一个值得关注的变化。

表面上看，2026年上半年外国买家对泰国公寓的需求有所下降，但如果把数据拆开来看，会发现情况远没有“外国人不买了”这么简单。

真正发生的变化是： 买家正在变化，资金来源正在变化，热门区域也可能随之发生变化。

根据泰国房地产信息中心（REIC）的数据，2026年上半年，外国人在泰国转让公寓产权共计 6,533套 ，同比下降8.8%；转让总金额约 282.67亿泰铢 ，同比下降1.5%。

如果只看这两个数字，市场确实显得有些降温。

但进一步按照买家国籍拆分之后，情况就完全不同了。

中国买家正在降温，而俄罗斯买家却出现了非常明显的增长。

中国买家目前仍然是泰国公寓最大的外国买家群体。

2026年上半年，中国买家在泰国购买公寓的产权转让金额达到 68.74亿泰铢 ，依然排名第一。

但是，与去年同期相比，这个数字下降了 27.7% 。

也就是说，中国买家并没有离开泰国市场，只是购买力度明显减弱。

这一点非常重要。

因为过去几年，中国买家一直是泰国公寓市场最重要的海外需求来源之一，尤其是在曼谷和春武里。

曼谷拥有完整的商业、教育和生活配套，是中国买家长期关注的核心市场；

而春武里则拥有芭堤雅以及东部经济走廊（EEC）等不同类型的需求。

所以，现在的问题已经不是：

“中国人还买不买泰国房子？”

“中国买家什么时候会重新恢复过去的购买力度？”

如果中国市场继续保持相对疲软，那么那些过去高度依赖中国买家的公寓项目，未来可能面临更大的销售压力。

就在中国买家明显降温的同时，另一个市场却正在快速增长。

俄罗斯。

2026年上半年，俄罗斯买家在泰国公寓产权转让金额达到 36亿泰铢 ，同比增长高达 75.9% 。

这个增长幅度非常突出。

要知道，同期外国买家整体公寓转让金额还下降了1.5%。

也就是说，在整个外国买家市场并不算强劲的情况下，俄罗斯买家却出现了接近76%的增长。

这意味着俄罗斯市场正在从过去的“重要客源之一”，逐渐成为泰国公寓市场值得重点关注的主力军。

而且，俄罗斯买家的区域特点与中国买家并不完全相同。

从区域来看，俄罗斯买家的需求主要集中在 普吉岛和春武里 。

这两个地方有一个非常明显的共同点：

普吉岛是全球知名的旅游目的地，而春武里则拥有芭堤雅等成熟旅游市场，同时又连接东部经济走廊。

这类市场与曼谷的逻辑并不完全一样。

对于部分外国买家来说，购买公寓不仅仅是为了投资，也可能与长期居住、度假以及生活方式有关。

因此，当俄罗斯买家快速增加时，影响的不只是“外国买家总量”，还可能意味着 泰国公寓市场的资金正在向旅游型城市进一步集中。

除了中国和俄罗斯，缅甸也是泰国公寓市场一个比较重要的外国买家群体。

2026年上半年，缅甸买家公寓产权转让金额约为 24.57亿泰铢 ，同比下降 16.2% 。

虽然同样出现下降，但缅甸买家依然属于泰国公寓市场中转让金额较高的外国群体。

与俄罗斯买家的区域分布不同，缅甸买家的需求依然主要集中在 曼谷 。

这也说明一个问题：

不同国籍的外国买家，背后的购房逻辑并不一样。

有人更看重旅游和度假，有人更看重城市生活，也有人可能更看重商业和工作机会。

因此，对于房地产开发商和销售机构来说，未来单纯把客户定义为“外国人”，可能已经不够了。

真正重要的是：

哪个国家的人？为什么买？买什么产品？又集中在哪些城市？

如果把这些数据放在一起看，会发现泰国外国公寓买家的版图正在变得更加多元。

中国买家仍然是第一。

但中国买家的购买金额正在下降。

与此同时， 俄罗斯买家快速增长 ，而他们的需求又明显集中在普吉岛和春武里等旅游型市场。

这就可能带来一个新的变化：

过去泰国公寓市场讨论外国需求时，很多开发商首先想到的是曼谷和中国买家。

未来可能需要同时考虑：

曼谷+中国、普吉岛+俄罗斯、春武里+俄罗斯及其他外国买家。

市场不一定是在萎缩，而可能是在重新分配。

对于泰国房地产开发商来说，这组数据其实释放出了一个很现实的信号。

以前，一个项目如果定位为“外国人市场”，可能就已经足够。

但现在显然不一样。

中国买家减少，并不意味着外国需求整体消失。

俄罗斯买家增长，就是一个非常明显的例子。

因此，未来开发商可能需要更加精准地研究不同国籍买家的需求，包括他们喜欢什么城市、什么面积、什么价格，以及他们购买房产的主要目的。

尤其是旅游型城市，如果俄罗斯以及其他海外市场继续保持增长，那么当地的公寓、度假型住宅以及相关房地产产品，可能会获得更多关注。

2026年上半年的数据，最值得关注的其实不是外国买家减少8.8%，也不是外国买家转让金额下降1.5%。

真正值得房地产从业者关注的是：

市场正在发生结构性变化。

中国依然是最大的外国买家，但购买金额下降27.7%。

俄罗斯买家则逆势增长75.9%，并且需求明显集中在普吉岛和春武里。

缅甸买家依然重要，但购买金额下降16.2%，需求主要集中在曼谷。

所以，泰国公寓市场目前更像是在经历一次重新洗牌，而不是简单的“外国人撤离”。

买家在变，资金在变，热门城市也可能随之改变。

对于投资者来说，未来看泰国公寓，可能不能再简单问一句：

“外国人还会不会买？”

而应该进一步问：

“谁在买？他们为什么买？他们正在把钱投向哪里？”

这三个问题，可能才是下一阶段泰国公寓市场真正值得关注的地方。

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