泰国银行开始甩卖房产？“不良资产”库存压力加大，Q4或迎来30%降价潮

泰国二手房市场，可能正在进入一个比较关键的阶段。

到了2026年下半年，市场上一个越来越明显的问题是： 银行和资产管理公司（AMC）手里的NPA，也就是“待售不良资产”，可能越来越多。

但真正的问题已经不是“这些房子能不能卖出去”，而是：

到底要卖到什么价格，买家才愿意真正出手？

随着市场上的二手房选择越来越多，买家拥有越来越强的议价能力。

对于银行和AMC来说，如果房子长期卖不出去，就意味着还要继续承担持有、维护以及资金占用成本。

因此，今年第四季度，市场可能出现一个值得关注的变化：

银行和AMC开始把“降价”放到去库存策略的核心位置。

泰国本地业内人士预计，部分机构可能会考虑将整个资产组合的价格下调约30%，以换取更快的成交速度。

需要特别说明的是，这里的30%是业内企业提出的 策略性建议和市场判断，并不是所有NPA统一降价30% 。

为什么今年下半年NPA值得关注？

一个重要背景就是银行体系的不良贷款。

根据泰国央行数据，截至2026年第二季度，泰国商业银行体系NPL规模约为 5,348亿泰铢 ，占全部贷款的 2.82% 。

虽然NPL规模较上一季度有所下降，但银行仍然面临比较明显的信用风险压力，尤其是中小企业贷款和消费贷款仍然处于收缩状态。

而对于房地产市场来说，NPL本身并不是最终结果。

当借款人无法正常偿还贷款之后，银行需要进一步处理抵押物。

部分资产可能进入司法拍卖，也有一部分最终进入银行或者AMC手中的NPA资产池。

因此，即使NPL数据本身没有继续大幅增长， 市场上需要处理的抵押资产库存依然可能成为一个重要问题。

这也是为什么今年下半年，NPA市场可能越来越值得关注。

其实，泰国市场并不是没有人想买NPA。

恰恰相反，二手房、银行资产以及低于市场价的房产，一直存在一定的需求。

目前政府的房地产刺激政策，也在帮助释放购买力。

例如，售价不超过700万泰铢的住宅，过户费和抵押登记费降低至 0.01% ；

同时，LTV政策放宽，也提高了一部分买家的贷款空间。

这些政策理论上都有利于买家进入市场。

但问题在于：有购买能力，不等于马上愿意买。

对于现在的二手房买家来说，他们面对的选择非常多。

同一个区域，可能同时存在开发商新房、个人出售的二手房、银行NPA以及AMC资产。

所以买家越来越容易比较，在这种情况下，房子漂亮不漂亮，反而不一定是决定交易的第一因素。

价格差，才是最直接的吸引力。

从二手房市场的实际销售情况来看，一部分买家并不介意房子需要重新装修。

只要购买价格足够低，他们愿意自己承担后期装修成本。

这其实给银行和AMC提出了一个非常现实的问题：是花钱把房子重新装修漂亮，再等待买家？

还是：直接降低价格，让买家自己装修？

两种方式背后的逻辑完全不同。

如果银行投入资金重新装修，房子的展示效果可能更好，但同时也会增加成本。

而且最担心的是：装修花了钱，房子却还是卖不出去。

那么银行不仅承担了装修费用，还要继续承担长期持有成本。

相比之下，直接降价虽然看起来损失了账面价值，但如果能够快速完成交易，反而可以尽快回笼资金。

这也是为什么“价格”可能成为今年第四季度NPA市场最重要的关键词。

如果银行和AMC希望加快资产处置，目前大致可以有三种方式。

把房屋进行全面清洁、维修和装修，提高房子的卖相。

这种方式比较适合地段好、产品本身不错，但因为长期闲置导致房屋状态较差的资产。

问题是成本。

如果投入装修之后仍然无法快速成交，持有成本还会继续增加。

相比全面装修，只做清洁、基本维修和必要整理。

成本相对较低，同时可以改善买家的第一印象。

这种方式适合那些本身并不需要大规模改造的房产。

这是最简单粗暴，同时也可能是最有效的方法。

不花太多钱装修，而是直接把价格调整到买家认为“值得出手”的水平。

对于银行和AMC来说，这实际上是在做一件事情：

用价格换时间。

目前业内提出的30%降价，并不是说所有银行NPA都会统一打七折。

真正的背景是：

目前市场上的“挂牌价格”，与买家真正愿意支付的价格之间，可能仍然存在一定距离。

一些AMC此前采用的是“成本+利润”的定价方式，在这种模式下，价格可能比市场价低约15%。

但这些通常都是针对特定资产，并不能代表整个NPA市场。

因此，业内提出的思路是：

如果目标不是维持账面价格，而是 真正加快整个资产组合的去化速度 ，那么可以考虑对整个资产组合进行更大幅度的价格调整。

其中一个提出的参考幅度，就是约 30% 。

本质上，这不是简单的“打折促销”。

而是在重新寻找：

市场真正愿意接受的价格到底在哪里。

因此，今年第四季度的泰国二手房市场，值得特别关注。

一方面，银行和AMC需要继续处理不良资产和抵押物。

另一方面，政府的房地产刺激政策仍然为部分买家提供支持。

再加上二手房市场本身存在大量选择，买家不会像市场火热时期那样“看到房子就抢”。

他们会越来越理性。

价格不够便宜，就继续等。

这也是为什么，未来几个月市场可能出现一个很有意思的现象：

不是没有房子卖，而是卖家必须更加认真地考虑买家愿意付多少钱。

如果未来NPA价格确实出现明显调整，对于买家和投资者来说，机会当然会增加。

但“银行房”便宜，并不意味着所有银行房都值得买。

真正值得关注的还是三个因素：

第一，位置。

同样是NPA，核心区域和偏远区域的流动性完全不同。

第二，真实市场价值。

不能只看银行说打了几折，而要看折后价格与周边真实成交价相比到底便不便宜。

第三，未来出租和转售能力。

如果买下来以后没人租、没人接手，那么即使价格便宜30%，也未必是好资产。