泰国严查中国买家代持房产，在泰买房更难了？

33套豪宅，总价值超过12.75亿泰铢。

让泰国房地产市场紧张的，不只是这串数字，而是这些房产背后层层交叠的公司和股东关系。

8月4日，泰国《经济基础报》报道称，泰国有关部门正在加强打击外国资本借用泰国人名义持有房地产的行为。近期调查发现，曼谷帕塔纳干和曼谷格里塔一带共有33套豪宅被购入，涉及金额超过12.75亿泰铢。

报道援引相关调查及业内消息称，这些房产与“非法资本”网络存在关联，背后涉及逾33家公司，并由泰国人以股东身份代为持有。

相关案件的具体责任及违法性质，仍应以泰国执法和司法机关的最终认定为准。

按照报道披露的信息，这批豪宅分布在曼谷帕塔纳干和曼谷格里塔等区域，涉及多个高端住宅项目。

业内消息人士称，外国人借助泰籍股东代持房产的做法并非近期才出现，在曼谷、芭提雅、普吉和清迈等外国购买力较强的地区，类似操作已经存在多年。此次引发市场震动，是因为泰国有关部门明显加大了执法和资金审查力度。

报道还称，曼谷格里塔已经成为重点关注区域之一。当地聚集了大量高端住宅项目，部分住宅售价达到2亿至4亿泰铢。拉差普、帕塔纳干、芭提雅、普吉和清迈等地也被列为需要关注的市场。

更值得注意的是，业内人士声称，部分项目可能提前准备好公司及股东结构，为外籍买家购房提供便利；也有外籍投资者通过泰国公司开发高端住宅，再面向外国客户销售。

不过，这些说法目前主要来自报道援引的房地产行业消息人士，不能据此认定所有相关项目或外籍买家均涉及违法。

报道指出，一种较常见的操作方式，是在泰国成立公司，由泰国人持有51%股份、外国人持有49%股份，使公司在形式上成为泰国法人，再以公司名义购买住宅或土地。

相关结构涉及泰国《外国人经营法》及民商法律框架。问题的关键并不只是股权比例，而是泰籍股东是否真实出资、是否实际参与经营，以及公司的真正控制者和最终受益人是谁。

如果公司确有业务、股东真实出资，并依法经营，以公司名义持有房地产本身不必然违法。但如果泰国人只是挂名股东，公司也没有真实经营活动，实际资金、控制权和利益全部属于外国人，就可能被认定为利用“代持人”规避法律限制。

据业内消息人士介绍，目前被关注的方式包括：外籍人士自行设立公司购房，通过会计公司或律师事务所办理相关结构，以及利用多家公司分散持有不同房产。

仅凭公司登记文件，虽然能够看到股东和董事结构，却未必能够立即识别背后的实际出资者和受益人，因此资金来源和控制关系成为调查重点。

这轮审查的影响，已经不只停留在数亿泰铢的豪宅市场。

原报道援引业内案例称，一名外国丈夫出资、泰籍妻子购置的一套约500万泰铢住房，因有关方面加强核查资金来源和产权关系，至今仍未能完成过户。

报道称，当前审查范围已覆盖不同价位的独栋住宅和公寓，尤其是价格在300万至500万泰铢及以上的房产，交易程序可能变得更加复杂。

这并不意味着外国人与泰国配偶共同购房一律违法，也不意味着外籍人士通过合法公司购买房产必然会被拒绝过户。需要证明的，是资金来源、股东身份、产权安排和实际控制关系均符合法律规定。

对于泰国楼市来说，问题还在于时间点。

业内人士表示，过去两三年，在泰国本地购买力减弱的情况下，房地产市场越来越依赖外国需求，外籍买家每年购房金额约为300亿泰铢，买家包括中国人、缅甸人、俄罗斯人及其他国家和地区人士。

随着代持调查和资金审查收紧，部分外国购买力可能暂时放缓，依赖海外客户的高端项目首当其冲。

与此同时，泰国本地需求仍然疲弱，金融机构放贷趋严，一些开发商已经放慢新项目推出速度，部分中小开发商也因融资困难逐渐收缩业务。

报道援引业内观点认为，打击非法代持、维护土地制度并防范洗钱十分必要，但政策执行也需要区分违法网络与合法投资者。

对泰国楼市而言，困难的不是要不要查，而是如何查得精准：既堵住借名持有房地产的漏洞，也不让依法购房、正常经营的外籍人士无端承受风险。

这轮严查并不意味着泰国已经全面关上外国人购房的大门。发生变化的，是房产交易不再只看合同和付款，更要追问资金从哪里来、产权最终属于谁，以及公司或泰籍股东是不是只负责“在文件上出现”。

对准备在泰国置业的中国买家来说，首先必须分清两个概念：购买公寓和购买带土地的住宅，不是同一套规则。

符合条件的外国人可以直接持有公寓产权，但同一公寓项目中外国人持有的房间总面积，不得超过全部房间总面积的49%。

办理过户前，买家通常需要取得公寓法人出具的外国人持有比例证明，并准备境外汇入资金及银行证明。项目宣传中所说的“外国人可买”，不等于目标房源一定还有外国人产权额度。

土地则不同。

外国人原则上不能像泰国公民一样直接持有土地。法律虽然保留了投资不少于4000万泰铢、维持投资至少3年，并经内政部长批准后购买不超过1莱住宅用地等极为有限的例外，但这不是普通购房交易中的常规路径。

因此，很多人会转向“泰国公司持有土地”或“泰籍配偶名下购房”。这两种方式并非天然违法，却都存在一条清晰的红线：不能只是为了绕开外国人持有土地的限制，安排泰国人在文件上代为持股或持有产权。

所谓“泰国人持股51%、外国人持股49%”，只能说明登记表面上的股权比例，并不能自动证明公司合法。

审查人员还会继续追问：泰籍股东是否真实出资，公司是否实际经营，银行账户由谁控制，购房款由谁支付，租金、出售收益和最终决策权又归谁。

如果公司只有注册地址，没有真实业务，泰籍股东拿不出出资证明，全部资金和控制权又掌握在外国人手中，那么再漂亮的51∶49结构，也可能被认定为代持安排。

通过泰籍配偶购房同样需要谨慎。

泰国土地厅的办事规则要求，泰籍一方购买土地时，若其配偶为外国人，双方通常需要书面确认购地资金属于泰籍配偶的个人财产，不是夫妻共同财产。

这份确认能够帮助泰籍一方完成产权登记，也意味着外国配偶不能因为自己实际出资，就当然取得土地所有权。

如果有人一边签署“资金属于泰籍配偶”的文件，一边私下约定土地实际归外国人所有，最终可能出现钱已经支付、名字却无法登记，发生纠纷时相关私下安排也难以保障外国出资人的权益。

更需要注意的是，泰国土地厅2026年披露的加强审查措施显示，个人购买或受让价值达到500万泰铢及以上的土地，或者以现金支付达到200万泰铢及以上，可能需要接受更详细的资金来源、收入、职业和财务状况调查。

涉及外国股东或外国董事的公司进行同类土地交易，也会被重点核查泰籍股东是否真实持股。

这里的500万泰铢和200万泰铢不是“禁止购房线”，也不意味着低于这一金额就绝对不会被查。它们更像是触发详细调查的重要条件。一旦资金路径、股东关系或实际受益人出现异常，即使交易金额不高，也可能被进一步核实。

对中国买家来说，签合同前至少应完成几项核查：

第一，到土地部门确认产权证真实性，以及房产是否存在抵押、查封或其他权利负担。

第二，购买公寓时确认项目仍有外国人产权额度，不能只听开发商或中介口头承诺。

第三，通过可追溯的银行渠道付款，并完整保存境外汇款、银行入账及资金来源证明。

第四，将土地与地上房屋的权属分开确认。能够拥有房屋建筑，不代表同时拥有房屋下面的土地。

第五，不要签署空白授权书、虚假出资证明或名义股东文件，也不要把银行卡、公司印章和网上银行控制权交给不熟悉的人。

第六，不要完全依赖开发商或中介安排的法律人员。金额较大的交易，应另行委托没有利益关系的独立律师审查产权和合同。

手续越是被包装得简单，买家越应该追问：房产最终登记在谁名下？自己依法获得的究竟是所有权、租赁权、公司股份，还是一份只能依赖他人配合才能实现的合同权利？

在泰国买房并非没有合法路径。确定的风险，是把“暂时能够办完手续”误认为“长期拥有稳定产权”。

房子可以很贵，但产权结构不能靠运气。