泰国严打“挂名持股”乱象冲击房地产市场 豪宅与公寓交易面临新一轮洗牌

泰国政府近期持续加大对外国“灰色资本”通过“挂名持股”方式持有房地产行为的打击力度，引发当地房地产市场广泛关注。业内人士认为，外国投资者借助泰国公司名义购置房产并非新现象，但随着政府正式加强执法，豪宅、高端公寓等依赖海外买家的细分市场正面临新的调整压力。

近期曝光的一起案件成为此次专项整治的重要导火索。执法部门调查发现，一个与外国资本有关的投资网络，通过设立33家泰国公司，以泰国人担任名义股东的方式，在曼谷Phatthanakan和Krungthep Kreetha一带购入33套豪宅，总价值超过12.75亿泰铢。调查显示，这些公司实际上由外国资本控制，并利用泰国自然人作为名义股东分散持有房地产。

虽然案件引发社会高度关注，但房地产业内人士表示，此类操作模式早已存在多年，尤其集中于曼谷、芭堤雅、普吉、清迈等外籍人士购房需求旺盛的地区，只是过去执法力度相对有限，如今监管部门开始全面清查，市场影响更加明显。

业内人士指出，目前最常见的做法，是依据泰国外商经营法等相关规定成立泰国公司，由泰国股东持股51%、外国投资者持股49%，形式上符合现行法律要求。但部分公司实际上仅是“空壳公司”，泰国股东并不参与经营，真正拥有控制权和实际收益权的仍是外国投资者，借此绕开外国人直接持有土地和住宅的限制。

相关人士表示，当初相关法律主要是为了吸引外国制造业投资、促进实体经济发展，但在实际操作中，却逐渐被部分投资者用于购买土地、豪宅及其他房地产资产，与立法初衷出现偏离。

目前，曼谷Krungthep Kreetha、Ratchaphruek、Phatthanakan，以及芭堤雅、普吉、清迈等地，均成为监管重点区域。其中，Krungthep Kreetha近年来已发展成为总价2亿至4亿泰铢豪宅的重要市场，不少项目外籍买家比例较高，部分开发项目甚至会提前准备公司架构及股东安排，为海外客户购房提供便利，也有部分项目本身由外国资本参与开发。

此次监管并不仅针对豪宅市场。业内人士表示，无论是高端住宅、中端住宅还是公寓项目，只要涉及利用公司作为外国人代持房地产，都可能成为调查对象。依法设立公司并开展真实经营并不违法，但若公司仅作为外国人持有房地产的工具，则涉嫌违反“挂名持股”相关法律规定。

与此同时，税务局、商业发展厅以及反洗钱等主管部门，也被建议同步核查资金流向，重点关注通过同一家公司或关联公司集中购置大量房地产的情况，以加强对资金来源及交易真实性的审查。