普吉高端酒店上半年业绩：入住率跌至80%，每间可用房收入缩水8.7%

HeadLines 导读｜ 国际地产顾问Cushman & Wakefield泰国8月底发布的报告显示，普吉高端及奢华酒店2026年上半年所有关键指标全面下滑，入住率较去年同期下降4个百分点，平均房价下跌4%，每间可用房收入缩水8.7%。

三大关键指标同步下行

据报道，今年上半年普吉高端与奢华酒店共接待 约604万人次 ，同比下降 2.72% 。需求端的疲软直接反映到价格端： 平均入住率 从2025年上半年的84.1%降至 80% ； 平均每日房价ADR 下降4%至 6,820泰铢 ；酒店业最被关注的 每间可用房收入RevPAR 则从5,975铢降至 5,456铢 ，同比跌幅达 8.7% 。

三个指标同步下行，意味着高端酒店不仅客房销售受阻，每卖出一间房还要降价。

需求端的三重压力

Cushman & Wakefield泰国指出，上半年普吉高端酒店遭遇三重压力：一是 中东地缘紧张 持续抑制欧美长途客源信心；二是国际机票价格高企，挤压长线游客的住宿预算；三是普吉自身进入 传统淡季 ，4月起国际游客流量明显回落。

报告强调， 2026年上半年 原本是观察普吉旅游业后疫情红利是否还能延续的关键窗口，现在数据表明，红利期已经基本消化完毕。

供给端仍在扩张

与需求疲弱形成对照的是 供给扩张并未减速 。上半年普吉新开1家拥有280间客房的高端酒店，使高端及奢华房库存升至约 49,380间 。

更值得警惕的是在建项目：2026至2028年间，普吉将新增约 3,440间 客房，相当于在现有高端与奢华房基础上扩张约 7% 。区位分布上， 苏林、卡马拉、芭东、卡伦 四大海滩合计占58.4%； 北普吉 占17.4%； 南普吉 占15.1%。新增客房高度集中于 4星级upscale 档位，该档目前已占整体高端与奢华房存量的52%，5星奢华档占48%。

高端市场会不会被价格战反噬

当供给扩张速度超过需求增长速度，高端酒店往往不得不通过价格维持入住率。本次报告的数据是这一趋势的早期信号： ADR下降4% 的同时入住率仍下滑4个百分点，意味着价格弹性已经不够强。

报告建议普吉高端酒店未来需更精细地管理 客房收入 、 销售渠道 与 附加消费 ，而不能继续依赖单纯提升平均房价。对于新进入者而言， 差异化体验 与 品牌定位 将成为决定能否在逆周期突围的关键。

结构性挑战：客单价与入住率的双下滑

据报道，普吉高端酒店本季度最值得警惕的是 ADR下降4% 的同时， 入住率 反而下挫4个百分点的现象。在正常市场逻辑下，价格让步应当换取入住率提升；若两者同步下行，意味着 价格弹性 已经触及天花板， 消费者议价能力 显著上升。

Cushman & Wakefield 在报告中建议业主从三方面破局： 重新定义奢华 ，减少单纯的 硬件堆砌 ，转向 文化沉浸 与 在地体验 ； 动态定价 ，通过数据建模优化 RevPAR ；以及 私域运营 ，强化 回头客 与 会员体系 。

区域分化：南普吉仍是供给增长热点

在区域结构上，新增供给仍集中于 西海岸 和 南普吉 ，其中苏林海滩、卡马拉、邦涛一带的新项目密度最高。这些区域的 国际度假客 基盘大，但对应的 基础设施配套 、 员工招聘压力 也最大。

在 新进入者 层面，有业内人士担忧，部分 4星级upscale项目 在 开业前 即面临 负向收入差 。若价格战延续至2027年下半年，可能见到 项目暂停 甚至 资产重组 案例。