泰国严查外资代持土地：普吉、攀牙、甲米89宗土地被查，总值超10亿泰铢

2026年6月20日清晨6时，泰国执法人员在普吉、攀牙和甲米三府展开“打击外国人代持网络第三阶段——安达曼行动”。泰国政府发布的总体数据包括：搜查目标土地89宗、总面积49莱1颜6.4平方哇，土地及建筑物总值1,053,518,872泰铢，折合超过10亿泰铢。

泰国皇家警察公布，法院批准59份逮捕令，涉及28名泰国人和31名外国人。行动当天执行了其中55份逮捕令，共抓获48名嫌疑人，包括27名泰国人和21名外国人。

这场行动针对各国投资者可能涉及的违法代持安排。官方公布的外籍嫌疑人国籍包括以色列、法国、波兰、瑞士、南非、英国、荷兰和俄罗斯。

普吉府共有两组调查对象。第一组包括10家被指具有代持特征的公司，涉及4宗土地、2莱1颜50.5平方哇，估值约1.16亿泰铢；第二组包括39家外籍股东人数超过股东总人数一半的土地持有公司，涉及52宗土地、12莱2颜62.5平方哇，估值约1.15亿泰铢。两组共涉及56宗土地，官方分府合计价值约2.31亿泰铢。

攀牙府第一组包括9家被指具有代持特征的公司，涉及7宗土地、17莱3颜18平方哇，估值约2.69亿泰铢；第二组为1家外籍股东人数超过半数的土地持有公司，涉及1宗土地、9莱3颜20.4平方哇，土地及建筑物估值约5400万泰铢。当地另有一处经营中的7栋别墅被查。警方称，该项目具有按日收取住宿费用的情形，并涉嫌无证经营酒店，一名英国籍公司董事被捕。

甲米府第一组包括9家被指具有代持特征的公司，涉及17宗土地、6莱1颜12.4平方哇，估值约2.09亿泰铢；第二组包括8家外籍股东人数超过半数的土地持有公司，涉及8宗土地、8莱25.6平方哇，估值约2.9亿泰铢。

警方在甲米披露的一宗案件中，一家公司的注册资本为400万泰铢，却持有16宗、约6莱76.6平方哇的土地，估值约2亿泰铢。相关别墅项目起售价为1150万泰铢。警方指称，该公司登记资料显示泰国人持股100%，经营和控制活动却由一对波兰籍夫妇负责，泰籍股东没有实际出资。该说法属于警方调查结论，案件仍需依照司法程序处理。

泰国土地厅对“代持”列出两种主要情形：第一，泰国人以本人名义持有土地，资金由外国人提供，最终利益也归外国人；第二，以公司名义持有土地，登记文件中虽然列有泰籍股东，外国人却承担投资、控制经营或取得主要利益。

公司名称、泰籍股东名单和形式完整的登记材料，只能说明登记外观。土地厅和警方还会查看股东职业及收入、出资来源、公司账户、借款关系、谁负责经营、谁取得收益，以及公司购地金额是否与注册资本和经营规模相符。

本次行动中，警方表示已查扣公司登记文件、会计资料、电脑、手机和大量电子数据。一宗案件还被指在政府及企业登记文件中使用已故人员的签名。相关证据仍处于检查和扩大调查阶段。

泰国反假新闻中心将“政府从代持网络收回普吉、甲米和攀牙超过49莱土地，价值约10.53亿泰铢”列为“真实信息|ข่าวจริง”。其正文使用的准确表述包括“搜查89宗土地”和“进入法律程序”。目前公开页面没有提供89宗土地全部完成最终没收、强制出售或法院判决的逐宗清单。

泰国土地厅说明，一旦依法确认存在外国人违法取得土地或泰国人代为持有的情形，当事人可能面临刑事处罚，土地还可能被责令在不少于180天、最长不超过1年的期限内出售；逾期未出售，土地厅厅长依法具有处置权限。

根据土地厅公布的法律说明，外国自然人违法取得土地，最高可判2年监禁或罚款2万泰铢，或两者并罚；作为代持人的泰国人面临相同的最高刑罚。向官员提供虚假陈述，最高可判6个月监禁或罚款1万泰铢；促使官员在官方文件中记录虚假内容，最高可判3年监禁或罚款6万泰铢。具体责任仍由司法机关依据个案事实认定。

第一，核查资金链。应保存购地款、投资款和公司借款的银行流水、合同、纳税资料及资金来源证明。泰籍股东的职业、收入与认缴金额明显不匹配，或者土地价格远高于注册资本，却没有合理贷款及财务记录，可能引起进一步调查。

第二，查清控制权。谁保管公司印章、谁操作账户、谁决定项目价格、谁签合同、谁取得经营收益，都可能成为认定实际经营关系的材料。以泰籍员工、司机、亲属或低收入人员挂名持股，风险不会因登记手续完成而消失。

第三，分清四种权利。土地所有权、建筑物所有权、公寓单元所有权和土地租赁权适用不同规则。合同中出现“永久使用”“保证续租”“公司名下等同个人所有”等宣传语时，应逐项核对土地证、租赁登记、建筑许可和公司权利。

第四，关注500万与200万两个门槛。泰国土地厅2026年5月公布的审查措施显示，当受让人为有外籍股东或外籍董事的公司，土地交易价值达到500万泰铢，或者现金付款达到200万泰铢，土地官员将进一步核查泰籍股东的职业、收入和资金来源。该门槛属于加强调查标准，不代表低于该金额便自动安全。

第五，使用独立专业人员。律师、会计师、评估师和翻译人员应与卖方、开发商及所谓“代持安排提供者”保持独立。投资者还应核对公司登记、最新股东名册、财务报表、土地负担、诉讼记录、建筑许可、酒店许可及外国人经营许可。