代持买房内幕曝光！外国灰色资本包揽曼谷两大富人区

近期，泰国警方捣毁利用泰国人替外国资本非法代持房地产的犯罪团伙。该团伙幕后控制人为中国公民Mr. Hao Deng，其通过代持方式，在曼谷Pattanakan和Krungthep Kreetha片区购入33栋豪宅，总价值12.75亿泰铢。

警方进一步查明，该团伙注册了33家壳公司，安排泰国女性皮娅努、萨空充当名义持股人代为持有股权，将房产分散登记在五个高端住宅项目内。

外籍灰色资本依靠代持在泰国购置豪宅并非新鲜事，此类事件多次发生，如今相关操作已扩散至泰国多地。不法分子钻法律空子，按照泰国《外商经营法》及《民商法典》注册公司，股权设置为泰籍持股51%、外籍持股49%。这类企业在法律上被认定为泰国公司，无需办理专项审批执照。

该法律设立的初衷是吸引外资投向实体产业，拉动泰国经济发展，尤其是在1997年东南亚金融危机（冬阴功危机）期间。但如今，一些投机团伙利用这套规则设立公司，违规购置房产牟利。

芭提雅、普吉、清迈以及曼谷是此类操作的高发地。外资以企业名义拿地、购买独栋豪宅和公寓，突破泰国公寓法规定的外资最高持有比例49%，甚至买下整栋楼宇，且产权几乎全部登记在公司名下。

值得注意的是，以公司名义购买房产本身合规。但监管部门、楼盘开发商只要发现大批量房产集中以企业法人名义办理过户，理应察觉到异常。

房地产行业消息人士透露，外国人利用泰国公民代持置业的做法由来已久，当局也查处了相关案件。外籍买家的偏好差异明显，俄罗斯买家青睐普吉岛沿海地区，中国买家集中在芭提雅、清迈、曼谷，其中偏爱高端豪宅的买家大多选择曼谷，尤其是Ratchaphruek路和Krungthep Kreetha路。

Ratchaphruek路有不少总价2亿泰铢以上的豪宅，但房源数量比不上Krungthep Kreetha路。后者整条道路及内部片区是公认的富人聚集地，汇聚了十多个高端地产品牌，内有大量总价3亿至4亿泰铢的顶奢豪宅。

尽管Ratchaphruek路临近华人工厂区，但资金实力雄厚的买家完全有能力选购位置更远的房产，毕竟交易流程已高度数字化。因此，多数中国人及灰色资本倾向于升值潜力巨大的Krungthep Kreetha地段。

另一个关键因素是，Krungthep Kreetha片区配套资源完善，包括国际学校、顶尖医院和大型购物中心，并且紧邻素万那普机场。许多中国商人在这些地段及素万那普机场周边购入总价2亿至5亿泰铢的豪宅，通常以企业名义完成产权登记。这些企业由中国资本持有，并开展新加坡、越南等地的国际化业务。

除此之外，中国资本还直接投资开发豪宅项目。通过注册泰国公司，找泰国人代持股权，注册资本可灵活填报。此前已有资本方咨询泰国地产从业者，利用泰国公司拿下Krungthep Kreetha地块，建造15至16栋单价4亿泰铢的豪宅，专门卖给中国客户。业内判断，这片区域内还有大量类似操作。

中国或外国投资者利用泰国人代持房产的通用套路，就是以公司名义购置土地与住宅。这些实体既可能是投资者自己的公司（股权结构49:51），也可能是专门设立空壳会计师事务所或律师事务所，联合楼盘开发商串通运作，营造合规假象。

泰国行业相关方呼吁监管部门提高排查频次，精准打击这类违规行为。如果放任不管，将会对房地产市场产生负面影响，尤其损害合规外资买家市场环境。

泰国澜象传媒 | 监制

Winona/羊咩咩/飞飞 | 编译

司南 | 主编

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泰媒综合 | 来源

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