外资在泰购地“红线”划定！泰国总理：违规必查

随着大量外资企业赴泰投资，东部经济走廊（EEC）工业用地需求激增。企业在多个地区购地建厂，包括罗勇府普卡丹县、春武里府是拉差县等。这类项目多以工业园名义运作，开发门槛相对较低。

近期Hengtu Industrial Park工业园引发合规争议，项目所在地块所属于浅黄色规划用地，严禁用于工业与高污染活动。泰媒报道了相关情况后，泰国工业厅和工业园区管理局表态，将密切关注外资囤地和伪造许可等乱象，相关问题有损投资者对EEC的信心。

消息人士透露，Hengtu Industrial Park有限公司已购入春武里府博通县塔通镇地块，用于开发占地千莱级别的Hengtu工业园。公司还计划联络泰国地方电力局，申报最高300兆瓦的用电额度。

该公司股权结构显示，泰方股东持股60%，中方股东持股40%。单从股权比例来看，并未违反《外商经营法》。但政府部门仍需跟进核查，确认是否存在利用泰国公民代持资产的违规行为。

针对有关外国投资者大量购地建厂的投诉，泰国总理阿努廷7月6日回应称：“这种情况不可能发生，因为建设工业园区必须获得许可，配备必要的基础设施，这涉及多项审批流程，且每个流程都有具体条件。”

关于借用他人名义购地，若核查发现身份不明的代持人大量购入土地，官方将开展调查，一旦查实违法，将严厉打击土地代持行为。阿努廷列举了普吉岛和帕岸岛的案例，国家警察总署副总警长萨兰负责该项工作，此前已查封和撤销大量违规土地产权。

阿努廷表示，当前经济走势释放积极信号，国内生产总值实现增长，外资投资额持续增加，股市行情趋稳，股指突破1600点，同时泰国国家信用评级有所提升。

工业部严查违规囤地建厂

泰国工业部长瓦拉武此前表示，有部分企业钻法律空子，以出让工业用地的方式，规避工业区或工业园区的设立审批流程。这种做法会对环境和国家形象造成负面影响，尤其外资在工业区外围购地建厂，水电消耗量巨大。

瓦拉武强调：“无论是泰资还是外资，工厂位于工业区内还是区外，建厂审批标准完全统一，监管一视同仁。我已下令工业厅从严核查，一经查实非法建厂立即处置。同时协调全国各地土地部门，严查土地违规变更用地性质的行为。”

报道称，《土地分配法》中关于工业用地分配的条款（由内政部土地厅监管）规定，将土地拆分为10块及以上小块地块对外出售，无论源自单宗整块土地，还是多片相连土地拆分，均受该法规约束。若拆分地块不足10块，但三年内对原地块追加拆分，累计拆分总数达到10块及以上，且用于开办《工厂法》附表列明各类工厂的，同样纳入监管范畴。

外商获取土地的合规路径

泰国实行土地私有制，泰国现行法律允许土地归私人所有，但禁止外国人以个人名义直接购买用于经营的土地。泰国《土地法》第86条规定，外国人或外商独资企业原则上不得直接购买或持有泰国的土地并用于经营。

那么，外国投资者如何合规获取用地？目前主要有两种方式：

1、申请BOI投资促进证书

根据泰国《投资促进法》第27条，获得泰国投资促进委员会（BOI）颁发的投资促进证书后，外国投资者可以持有土地用于获批的投资项目。需注意的是，如果在泰投资活动停止或将投资项目转让给他人，则需在1年内将凭借BOI证书持有的土地卖出，逾期未执行则由土地局收回后拍卖。

2、购买IEAT工业园区土地

外商可以在哪些区域建厂？

有意在泰国建厂的外国投资者应评估各种选址方案，每种方案都有其独特的优势和劣势。工厂建设选址主要分为三大类：

1、工业园区

工业园区是建设工厂的最佳选择。这些区域专门用于工业用途，通常由泰国工业园区管理局或私营企业管理。主要优势包括：

基础设施支持：工业园区提供水、电、污水处理系统等基本公用设施，这些对于工厂运营至关重要。

战略位置：许多工业园区位于海港和交通枢纽附近，有利于高效的物流和供应链管理。

监管优势：工业园区内的工厂通常可以享受快速的许可证办理流程，如果位于指定的促进区，还可以获得投资促进委员会的额外奖励。

泰国知名工业园包括：

WHA伟华工业园（春武里）：地理位置优越，靠近主要交通枢纽，并以其在各个行业高度发达的基础设施而闻名。

安美德工业园（罗勇）：聚集众多制造企业，尤其是汽车和电子行业。

洛加纳工业园：泰国知名大型工业园开发运营商之一，在大城府、罗勇府、春武里府、巴真府等多个工业发达地区建成八座工业园，总占地规模80平方公里。

邦占工业园（曼谷）：位于曼谷东郊，交通便利，可轻松前往市区及周边地区。

拉卡邦工业园（曼谷）：素万那普机场附近的另一个重要工业区，有利于物流和配送。

2、工业用地（紫色地块）

第二种选择是紫色地块，该地块规划用途为工业用地，但不在正规工业园区范围内。该类用地具备以下优势：

审批办证更简便：只要投资者规划方案符合法规标准，办理建筑许可证通常阻碍更少。

然而，投资者需自行配套建设公用设施、处理废弃物，会增加运营管理难度。

3、非工业用地（绿色地块）

最不理想的选址是在非工业规划用地（绿色地块）建设工厂，该选择会带来诸多挑战，包括产能规模受限，此类地块厂房的设备功率不得超过50马力，限制工业生产规模；审批流程繁琐，若想将绿色地块变更为紫色地块，手续周期漫长，还需完成社区民意征询及多层政府审批。

了解泰国《工厂法》

在泰国建立工厂必须严格遵守《工厂法》规定，建厂前需完成两大核心许可证的申请流程：工业用地许可和工厂许可。

工厂经营者在投产运营前，必须向工业部申请工厂许可证。工厂许可证属于强制办理证件，以确保工厂符合安全和环境标准。许可证审批流程包括评估工厂对环境和周边社区的潜在影响。

工厂设立需遵守以下合规规定与报备要求，包括：

环保标准：工厂需落实污染管控、废弃物处置相关举措，严格遵守工业部出台的环保法规。

安全规范：《工厂法》强制要求落实机械设备与员工安全操作规范，设备需定期检修维保。

报备义务：经营者须完整留存经营台账，若生产情况发生变动（例如设备改造、产能扩容等），需在规定时限内向主管部门上报。

违反《工厂法》将面临严厉处罚。工厂无证经营，最高可处两年监禁，并处最高20万泰铢罚款；违反环境法规，噪音污染物排放超标的，将面临巨额罚款并限制运营。