普吉拟放宽建筑限高：橙区45米、红区60米，绿地在争议中让位

HeadLines 导读｜ 普吉新城市总体规划草案提出放宽部分区域建筑限高：橙区最高45米、红区最高60米，黄区维持约23米。8月20日听证会共提出113项待议问题，其中48项涉及建筑规模与限高。草案修订后将再次举行听证。

据报道，草案拟在选定的橙色区允许建筑最高45米，红色区最高60米，大致相当于15至20层；黄色区则维持约23米的限高。这套思路的核心不是单纯给开发商更多空间，而是把开发强度集中到被认为能够承受的区域。

普吉城市规划学术组负责人朱塔蓬·努阿莱介绍，8月20日的公开听证会共提出113项需要处理的问题：其中39项涉及土地使用类别与色区调整，22项涉及道路与交通基础设施，4项涉及公共设施与服务，48项涉及土地使用规则、建筑体量与限高。

何以要往上长

推动限高放宽的逻辑在于“向上而非向外”。若人口与投资持续增加，规划者希望把这些增长收拢在特定区域，避免开发继续侵占岛上剩余的开放绿地。邦涛一带被反复引为案例：多年快速开发之后，原本令其闻名的开阔绿地已被大量公寓与大型项目占用。

限高只是其中一个变量。草案同时使用容积率、建筑覆盖率、退让距离、开放空间与绿化要求等工具，决定一块地实际可开发的比例。前普吉房地产协会主席帕塔南·披素威莫表示，黄区将按容积率等条件划分四个层次，部分地块可用于建设的面积仅约占总面积的75％，未来的建筑会“更瘦更高”。对房地产业而言，时间已经相当紧迫。普吉房地产协会主席梅塔蓬·乌帕提信表示，芭东、他朗部分区域与普吉镇的红区调整是草案的主要看点，但新增的容积率与限高控制，可能使部分地点的可开发面积减少15％至40％。他透露，由于担忧新规上路，开发商正抢在现行规则仍然有效时提交建设许可、环评申请与项目分配申请，据报有近百个公寓项目在加速推进，以锁定现有制度下的开发权益。

土地价格也让开发的经济账越来越难算。帕塔南指出，在每莱3000万至1亿铢的地价水平上，23米的限高会让建设变得不经济，这正是部分区域要求放宽限高的现实理由。

投资规模印证了这种压力。九家主要房地产与零售企业公布的普吉投资合计超过2020亿铢，其中尚思瑞一家就规划了400亿铢的五年投资计划，覆盖2026至2030年间约30个项目。草案影响范围远不止邦涛，还涉及帕克洛、西瑞岛、阁缴、西顺通、查龙、芭东与普吉镇，以及贴帕沙提路沿线。对规划者来说，真正的问题在于增长应当集中在哪里，以及必须配套哪些基础设施与环境保障。

城市规划修订在泰国需经公开听证、部门审议与府级批准等程序，草案从听证到实施通常需要数月甚至更长时间。这也意味着，开发商抢在现行规则下提交申请的行为在程序上完全合法，却会在实质上削弱新规的调控效果，规划者需要在过渡安排上作出取舍。