曼谷拟修订土地税法规：市中心种香蕉避税将失效

泰国曼谷市政府计划修订土地和建筑物税法规，针对囤地富人加强征税管控。一些土地所有者在市中心种植香蕉或柠檬，伪装农用地来规避高额税负。相关提案建议上调农业用地税，同时下调免税起征额度，以扩大税基并实现税收最大化。

曼谷市政府消息人士向泰媒透露，市政府正在优化完善土地和建筑物税征管方案，整理完毕后将提交曼谷市长查察审批，后续呈报曼谷市议会、财政部与内政部审议，因为相关调整需要出台曼谷地方条例，同时修订现行公告文件。

泰国2019年《土地和建筑物税法》生效至今已满七年，目前正是修订的适当时机。曼谷市政府已完成细节调研并形成初步结论，准备上报曼谷市议会申请审批。

本次拟上调农业用地税率，在0.01%-0.1%的基础上整体上调0.02个百分点，调整后的税率区间为0.03%-0.12%。这意味着，每百万泰铢估值的土地税额将从100泰铢涨至300泰铢。

“调查发现，大量土地持有者在闲置地块栽种农作物，其中一部分是出于真实的务农意图，但也有不少人并非务农，而是假借种植香蕉、芒果、青柠等作物，伪装成农业用地套用农业低税率，以规避闲置土地的高额税费。”消息人士说。

按照现有规定，长期闲置的土地适用税率为0.3%-0.7%。若土地连续三年未合理开发利用，第四年起税率额外上浮0.3%。若依旧闲置、未做有效开发，此后每满三年税率再加征0.3%。

农业用地土地税率为0.01%-0.1%，与闲置土地税率相差数倍。如果将闲置土地变成农业用地，能够减少5-10倍的税款。此前，不少业主靠伪装农用地避税，导致曼谷市政府无法足额征收土地税款。

农业用地税率上调0.02%

消息人士透露，针对自然人名下农业用地的税率调整规则如下：

土地估值0至5，000万泰铢，免征税；

估值5，000万至1.25亿泰铢，税率由0.01%上调至0.03%；

估值1.25亿至1.5亿泰铢，税率由0.03%上调至0.05%；

估值1.5亿至5.5亿泰铢，税率由0.05%上调至0.07%；

估值5.5亿至10.5亿泰铢，税率由0.07%上调至0.09%；

估值10.5亿泰铢以上，税率由0.1%上调至0.12%。

针对法人主体持有的农业用地税率调整规则如下：

估值0至7，500万泰铢，税率由0.01%上调至0.03%；

估值7，500万至1亿泰铢，税率由0.03%上调至0.05%；

估值1亿至5亿泰铢，税率由0.05%上调至0.07%；

估值5亿至10亿泰铢，税率由0.07%上调至0.09%；

估值10亿泰铢以上，税率由0.1%上调至0.12%。

“本次上调农业用地税率具备法规依据。依据2019年《土地和建筑物税法》第37条第6款，曼谷市政府有权调整税率，但不得突破法定上限。目前曼谷正在草拟地方条例，等待曼谷市议会审批，因此新规生效时间暂无法确定。”

消息人士补充说，曼谷市政府还计划向内政部和财政部提议修订《土地和建筑物税法》第40条和第41条中农业用地相关条款，将农业用地免税门槛由原先的5，000万泰铢下调至2，000万泰铢，从而扩大税基并增加税收。此前，自然人名下农业用地中，估值前5，000万泰铢部分可免税。

公寓出租房税负大幅上涨

消息人士进一步透露，曼谷市政府还提议调整出租类住宅的征税分类，具体涉及共管公寓（condominium）、住宅公寓（apartment）或单间。

目前，这类物业按照住宅类房产缴税，税率区间为0.02%-0.1%。曼谷申请将其划归“其他”类用地计税。原因是，这些房屋被用于商业用途并产生租金收入，适用0.3%-0.7%的税率。换算来看，原有计税标准为每百万泰铢房产价值缴税200泰铢，新规将涨至每百万泰铢缴纳3，000泰铢。

“曼谷登记在册、符合本次改税条件的公寓房源约110万套。后续方案将呈报曼谷市长、财政部和内政部审核，申请修订住宅房产分类计税管理公告细则。”

消息人士称，财政部和内政部发布的关于住宅用途认定标准公告（2020年生效）中提到，住宅用途指土地及建筑物以居住为目的，包括与此类居住相关的土地或建筑物。

然而，以下情形不属于住宅范畴，需按照其他土地类别税率缴税：

1、根据土地分配法，由开发商持有且处于开发中，或已建成但尚未售出的土地或建筑物。

2、根据公寓法，由开发商持有且处于开发中，或已建成但尚未售出的土地或建筑物。

3、根据酒店法定义的酒店物业；

4、提供给旅客或其他人员作为临时住宿并收取费用的土地或建筑物，按月（或更长期限）出租以及民宿不在此列；

5、各类机构待处置的土地或建筑物，具体包括：受金融机构业务法管辖的金融机构；根据特定法律设立的专业金融机构；受社区金融机构法管辖的社区金融机构；以及受资产管理公司法管辖的资产管理公司。

曼谷市政府预计，修订农业用地税率将增加土地与建筑物税收入，尽管此次仅上调0.02%。曼谷市政府的土地与建筑物税征收额逐年增长，2026财年税收目标为175亿泰铢，其中2025年10月1日至2026年6月28日已征收111.9亿泰铢。2027财年目标设定为176亿泰铢。

房地产行业面临四重打击

泰国住宅开发商协会名誉会长伊萨拉·汶扬表示，当前经济环境承压，曼谷市政府应认审慎考虑，拟议的新措施将加重房地产行业的负担，具体包括四个方面。

首先，国库厅将于2027年公布全新土地评估价，预估地价上调幅度超10%；其次是各类计税税率上调，例如农业用地税率整体上调 0.02%；第三，房企存量闲置房源将被归入其他类别计税；最后，用于出租的公寓或住宅税负上涨。