泰国大规模严查外国人“借名买房”！芭提雅775栋住宅总值超50亿泰铢，逾1.4万家公司被盯上

许多在泰国生活的外国人，都听过一套看似成熟的买房方案：

外国人出钱，泰国人持股，公司登记完成后，再以公司名义购买土地和独栋住宅。有人负责找股东，有人准备文件，还有律师、会计提供“一条龙服务”。

此前，这套结构常被包装成“业内惯例”。如今，同样一叠文件，可能直接进入调查名单。

9月10日，泰国国会旅游委员会在国会举行会议，召集地方行政厅、土地厅、商业发展厅、就业厅、旅游厅、特别案件调查厅、移民局和旅游警察等8个部门，共同讨论旅游城市的外国人经营、就业和房地产持有问题。

委员会明确要求，今后的检查不能只看公司登记表上的国籍与持股比例，还要追查出资来源、实际控制人、最终受益人、土地用途、经营收入和纳税记录。

芭提雅、春武里、普吉等外国人长期居住、投资集中的旅游地区，成为重点区域。

国会旅游委员会发言人、春武里府议员约猜·蓬蓬在发布会上提到，警方推进第四阶段整治行动时，掌握了逾1.4万家存在风险特征的企业资料。

这个数字很容易被误读。

今年7月公开的调查资料显示，春武里府共有76343家登记企业，其中28463家存在外国股东；经过数据筛查，14264家公司被列入需要继续核验的范围。

执法部门随后从中筛出435家公司进行深入调查，首批行动涉及33家公司。判断一家公司是否属于代持结构，需要核对泰籍股东是否实际出资、是否参与经营、是否享有分红，以及公司的资金和控制权最终掌握在谁手中。

持有外国股份，也不等于违法。合法合资企业、依法获得投资待遇的企业，以及符合土地和商业经营规定的公司，都可能出现外国股东。

今年7月17日，泰国警方联合多个部门，出动约200名人员，对春武里府41处地点展开行动，涉及33家公司，并抓获4名俄罗斯籍嫌疑人。

调查人员称，一个俄罗斯人群体涉嫌与部分泰国人及持牌会计人员合作，设立大量公司，再由这些公司持有芭提雅一带的独栋住宅。

相关房地产规模相当惊人：

6个项目、约775栋独栋住宅，资产总值超过50亿泰铢，由495家公司分别持有。其中435家公司与外国投资者有关，警方在首批调查中锁定19家涉嫌使用泰籍人士代持的公司，另有14家公司被指存在外资持股超过50%、却仍持有土地的问题。

调查还发现，两名持牌泰籍会计人员频繁出现在大量公司股东名单中。其中一人涉及146家公司，相关规模约1.42亿泰铢；另一人涉及40家公司，相关规模约7400万泰铢。

当一名普通股东同时出现在数十家甚至上百家公司中，却无法合理解释资金来源、与外国投资者的关系及参与经营的方式，这样的股权结构自然会成为执法部门的重点。

芭提雅的行动并非孤立个案。

泰国商业发展厅与土地厅更新的数据表明，截至2026年9月4日，全国有36277家含外国投资的企业持有土地，共涉及305838份地契，总面积约106.43万莱。

数字很大，但泰国商业发展厅也特意说明：不能把这36277家企业全部指认为代持公司，其中包含大量泰国人与外国人实际出资、依法经营的合资企业。监管部门要筛出的，是那些股东只有名字、没有资金、没有经营权，也不承担商业风险的空壳结构。

所谓“代持”，核心不在国籍，而在资金和控制权。

如果泰籍股东没有实际出资，股份资金来自外国人；如果泰籍股东提前签署空白转让文件，无法参与公司决策；如果房产、租金、利润和出售权始终由外国人独自掌握，公司便可能被怀疑只是绕开土地与外商经营限制的工具。

泰国商业发展厅今年3月公布，违反《外国人经营法》的泰籍协助者及未经许可经营的外国人，可能面临不超过3年监禁、10万至100万泰铢罚款，或两者并处；拒不执行法院命令的，还可能被按日处罚。

这也不等于外国人不能在泰国合法购置任何不动产。泰国针对符合条件的公寓产权、长期租赁、投资促进项目、继承及部分特殊情形，分别设置了法律通道，但资金汇入、外国人配额、产权登记和文件要求各不相同。

如果购买的是公寓，需要确认项目剩余的外国人产权配额、产权证书、资金汇入证明，以及房屋是否存在抵押、查封或拖欠管理费等问题。

如果购买的是土地、独栋住宅或泳池别墅，更要弄清土地和建筑物分别登记在谁的名下。销售人员口中的“买下整栋”，在法律文件里可能只是一份租赁权，也可能变成持有某家公司的股份。

以公司名义购买时，至少要问清：

泰籍股东是否实际付款？资金能否通过银行记录核验？他们是否参加股东会并享有利润？公司有没有持续经营、报税和完整账目？外国股东是否拥有与签证、工作许可和经营范围相匹配的身份？

还要尽量聘请与卖方、开发商及中介没有利益关系的独立律师和会计人员。卖房、找股东、设立公司、制作账目全部由同一组人完成，看似省事，风险也会被集中藏在同一套文件里。

如果对方反复强调“大家都这么做”“以前都能过户”、“公司已经注册成功”，却回避出资证明、受益权和控制权，最好停下来。

公司能够登记，不代表内部安排一定合法；房屋能够过户，也不代表代持风险已经消失。

泰国有权保护土地制度、本地就业和国家税收。任何国家都不会欢迎外国游客进入后，通过当地人的姓名控制土地、垄断生意，再把收入锁在自己的商业圈内。把同样的情形放在任何国籍身上，道理都一样。

泰国欢迎外国游客，也欢迎遵守规则、长期纳税并创造就业的外国投资者；它不可能欢迎披着旅游或合资外衣，逐渐占据当地市场的人。

执法同样需要稳定、清楚、前后一致。

这绝非替违法经营开脱。问题在于，同一套结构如果能够长期注册、交易和纳税，调查责任就不能只停在外国买家身上。提供泰籍股东的中介、设计结构的律师和会计、出借姓名的本地人员，以及过去没有及时堵住漏洞的监管环节，都应接受同一套证据标准。

泰国需要把合法合资、违规代持和正常外国投资之间的边界写得更明白，不能景气时允许模糊操作，市场低迷时再集中追责。

对于准备在泰国生活多年的外国人，所谓长期主义，其实很朴素：忍住灰色捷径的诱惑，不拿全部积蓄赌一套经不起核查的公司结构。

今天节省的手续和成本，几年后可能变成账户冻结、公司诉讼、房产处置甚至刑事调查的代价。

土地可以升值，房子能够出租，公司也能转让。

只有一件事不能补办——从第一天起，就让每一笔钱、每一名股东和每一份权利都经得起检查。