店屋时代落幕！泰国洗浴会所退场 资本盯上地铁沿线建高楼

泰国资本集团竞相开发高层综合体项目，打造全新的商业核心区。民众消费习惯、轨道交通配套以及城市发展格局已然转变，传统洗浴按摩店、临街店屋（楼下经商、楼上居住）即将退出市场。

洗浴按摩店与临街店屋昔日生意红火，如今却风光不再。一方面由于消费者的行为习惯发生改变，出现了多种新型服务；另一方面，城市改造、轻轨通车和经济环境的变化，都给这两种行业造成影响。

与之形成鲜明对比的是，一众长线布局的开发商嗅到商机，纷纷收购这类地块来开发综合体项目，大量兴建高层楼宇、公寓、酒店及写字楼，最大化地块经济收益。这类地块本身潜力突出、地价高昂，大多坐落城市主干道和市区黄金地段，辨识度高，客流通达性优越，十分适合打造综合商业项目。

洗浴按摩中心变身星级酒店

洗浴按摩行业衰退迹象十分明显。这类门店建筑与停车场占地面积大，用水量大，运营成本居高不下。加上公寓普及，网络通讯愈发便捷，顾客的预约及消费模式随之改变。

年轻一代更注重隐私空间，不再青睐传统洗浴按摩，导致行业经营压力加大，待售门店数量增多，新冠疫情后这一趋势更为突出。例如，拉差达披色路片区的Emanuelle洗浴中心于2024年4月初停业，业主挂牌出售整栋7层建筑地块，面积645平方哇（约2,580平方米），每平方哇100万泰铢，总价约6.45亿泰铢。

多方消息称，该地块已完成转手，原有建筑将改造为酒店。拉差达披色路是曼谷知名娱乐街区，聚集了众多公寓、商场与写字楼，人流量充足。Emanuelle地处拉差达披色路与辉煌路口，距离地铁辉煌站3号出口仅100-200米，是开发酒店的优质地段。

坐落于拉差达披色与素提讪路口的Poseidon Entertainment Complex娱乐中心同样如此，毗邻地铁素提讪站3号出口。原洗浴场所改造为三星级酒店，配套按摩SPA服务。受年轻人消费偏好变化影响，同时依托旅游业与会务需求，业态调整以适配市场新趋势。

大型洗浴场所大多位于城市主干道黄金地段，交通便利，原有建筑条件适合改造酒店。原有空间多为大户型，配备热水、按摩浴缸和空调等设施，便于改造成精品客房。

开发商收购洗浴按摩店地块

早在2014年，泰国开发商素帕莱斥资超12亿泰铢，购入BTS帕亚泰站附近的Chawala洗浴按摩店，面积超5莱（约8，000平方米）。开发商拆除原有门店，将其建成高端公寓项目。这也是房企批量收购市中心黄金地段按摩店，改造开发住宅项目的开端，市中心土地稀缺、交通优势突出，开发价值极高。

阿南达地产收购拉玛九路Amsterdam洗浴场所，打造顶奢公寓项目Ashton Asoke-Rama 9，2017年完成场地清拆并正式推出。奇瓦泰地产则拿下Valentine洗浴店，同样开发高端公寓。

泰国彩虹酒店集团租赁阿育塔亚路的昭披耶一号按摩店，投入超8亿泰铢拆除原有建筑，于2022年末动工，改造为四星级酒店。同路段的二号按摩店，自2024年初起由正大集团旗下公司承租运营。

虽然一些按摩店停业转售，但仍有多家门店持续营业，通过升级装修，调整服务模式，打造更高端舒适的消费环境。仅拉差达披色路沿线就留存约5至7家，包括Lalisa洗浴会所、The Lord会所。

2018年，泰国特别调查局突击搜查Victoria's Secret洗浴会所，查获多名未满18岁的外籍女性，她们被诱骗从事非法服务，该案件涉嫌人口贩卖。相关资料显示，曼谷市内持有正规牌照的洗浴按摩场所共计82家。

临街店屋时代落幕

曼谷临街店屋也面临同样的转型趋势。随着城市改造，轨道交通通车，大量沿街店屋已经改建为高层项目。第四版曼谷城市规划明确，轻轨站点周边可开发大型高层商住综合体。受此政策影响，许多店屋商户到期不再续租，门店闲置。

地段优质的地块会被资本收购，用于大型综合开发，匹配片区发展潜力。例如，在拉抛区域，一批临街商铺30年租约到期后，业主不再续约，现已拆除超百间铺面，单间占地16-18平方哇，整体转手给投资商开发综合体，单间售价起步500万泰铢。

另外，王室资产管理局拆除了空堤旧烟厂区、拉玛四路沿线的百余间临街商铺，对外招标，由大型房企承租开发。

泰国AREA地产咨询公司董事长索蓬博士指出，临街店屋热度下滑的核心原因是商业业态发生转变。如今，大型购物中心和百货商场数量增加，民众消费与就餐大多转向商场。

临街商铺普遍缺少停车位，相比商场，很难吸引顾客专程到店消费，这是一大短板。除此之外，政府基建工程也对沿街商铺造成冲击。立交桥、轻轨施工会遮挡商铺视野；大量客流随地铁线路转移至商圈，致使不少沿街餐饮店客源锐减、经营萧条。

与之相反，地段优越的店屋深受投资者青睐，各大房企批量收购店屋整合地块，用于开发公寓项目。例如通罗区，开发商以单间5，000万泰铢的价格购入三间铺面，用作高端公寓项目出入口。同样，唐人街也有单铺成交价达5，000万泰铢，规划为项目通道。朱拉隆功大学资产管理处旗下的黄金地段商铺虽规划拆除重建，目前仍作为餐饮店营业。

索蓬博士还提出，除开发高层公寓和商住综合体外，部分临街铺面还可改造为学生公寓，底层规划停车场，或是打造小型写字楼和共享办公空间。1982年的一项调查显示，曼谷临街商铺存量共有16万间，如今总量大幅缩减，多处铺面闲置荒废。目前商铺均价约每间500万泰铢。

索蓬博士建议政府针对闲置商铺征收空置地税，以降低售价，例如每间300-400万泰铢甚至更低。这样一来，开发商可高效利用地块，避免这些闲置建筑影响市容。

泰国澜象传媒 | 监制

Winona/羊咩咩/飞飞 | 编译

司南 | 主编

司南 | 审核

羊咩咩 | 编辑

九尾 | 设计

泰媒综合 | 来源

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