泰国投资公寓保证收益：别只看回报率，还要查开发商、地段和商业模式

“男子苏拉切” 研究与咨询部主管、泰国高纬环球公司指出，保证收益的公寓市场仍受投资者关注，但新冠疫情后项目风险明显增加，建议不要只依据5-9%的回报率做决定。

保证收益并非成功保障，投资者需看透数字背后

泰国高纬环球公司研究与咨询部主管男子苏拉切表示，保证收益的公寓仍是开发商刺激销售的重要策略之一，尤其是在公寓市场放缓、库存积压的情况下。与降价、赠送礼品或免除过户费这类短期措施不同，提供每年5-9%的投资回报、为期2-7年甚至超过10年的项目，对投资者具有重要吸引力。

然而，在当前房地产市场形势下，买家不应仅考虑开发商提供的回报率，还必须关注项目的商业运营能力，因为回报来自租金收入，若项目无法实现目标收入，未来回报可能受到影响。

新冠疫情改变投资格局，多个项目停滞不前

男子苏拉切表示，新冠疫情是保证收益公寓市场的重要教训，因为不少开发商在2017-2020年期间推出项目并处于建设阶段，但旅游业停滞后，酒店和租金收入瞬间消失，导致许多项目停工或延迟。

尽管旅游业已复苏，但部分开发商仍无法恢复正常运营，因为租金收入未达预期，尤其是位于次要地段、远离旅游景点或海滩的项目，并非游客首选，导致收入低于预期，影响按合同支付回报的能力。

普吉仍主导保证收益市场，芭提雅位居第二

目前，保证收益公寓项目主要集中在旅游城市，尤其是普吉府，拥有最多此类项目，包括由国际酒店品牌、泰国品牌管理以及开发商自行管理的项目，多家公司连续开发此类项目，超过6-7个。

其次是芭提雅，尽管过去此类项目众多，但目前投资放缓，因待售公寓库存仍多，加上外国投资者尤其是俄罗斯人的购买力显著下降，市场活跃度不如普吉。

其他地段如华欣、七岩、曼谷和清迈也有一些此类项目，但数量不及两大主要市场。

买家以入住权换取收益

对于保证收益项目，大部分买家无法自由入住，仅获得每年14-30天的入住权，部分项目可用入住权换取连锁酒店住宿。其余时间，开发商将单元进行日租或月租，其中多数选择日租，因收益更高，且是支付回报及覆盖项目管理和服务成本的重要收入来源。

因此，许多项目将投资者客房区与自住区分离，以便高效管理，减少对长期住户的影响。

勿忽视隐性成本及合同期满后的房间状况

男子苏拉切表示，投资者常忽视的另一个问题是保证收益期届满后的房间状况。由于房间全年用于游客轮流入住，即使管理方有酒店级维护标准，也无法避免磨损和老化。

此外，投资者还需接受合同期满后回报率可能下降、酒店品牌可能变更或管理条件发生变化。同时，保证收益单元的售价通常高于普通单元，投资者需考虑长期性价比。

选择经得起考验的开发商，降低长期风险

男子苏拉切补充说，投资此类公寓最重要的是核查开发商的资历和信誉，包括项目开发经验、按时交付能力、过往项目业绩以及按合同向投资者支付回报的记录。

投资者应全面研究信息，不应仅根据回报率做决定，因为一旦开发商出现财务问题或无法按计划创收，将直接影响投资者。此外，若发生纠纷，诉讼可能耗时耗力、成本高昂，并对长期投资造成损害。

“保证收益只是刺激购买的市场工具，并非投资成功的保障。买家应重视地段质量、实际创收能力以及开发商的潜力，而非只看提供的回报数字。”男子苏拉切说。