泰国公寓要给外国人开大门？专家警告：先把门槛立住！

泰国房地产市场，又把“外国人买公寓”推到台前。

据泰媒《经济基础（ฐานเศรษฐกิจ）》6月19日报道，围绕是否提高外国人购买泰国公寓配额，泰国房地产信息研究与评估中心（AREA）提出警示：吸引外资可以讨论，但若只想着卖房，不同步设置更严格条件，未来可能冲击泰国本地购房者、酒店业，甚至加剧投机炒房。

目前，泰国公寓项目内外国人持有比例通常受49%上限约束。

也就是说，一个公寓项目中，外国买家可持有的总面积比例不能超过49%。

但泰国房地产市场近年承压，开发商库存、销售速度、资金回流都面临压力。放宽外国人购买配额，被一些人视为刺激楼市、吸引外资、增加市场流动性的办法。

问题也随之出现：如果门槛过低，泰国公寓会不会变成外资投机工具？

AREA主席索蓬·蓬乔猜博士指出，不应简单用“卖国”思维看待外国人买公寓。他列出几项事实：外国人买满49%配额的公寓项目并不多；去年外国人购买比例不到20%；多数买家仍是泰国人；价格较低的公寓，外国人兴趣有限。

但他同时强调，若泰国要提高外国人公寓持有比例，就必须参考其他国家做法，给外国买家设置更清晰、更严格的条件。

最刺眼的一点，是泰国目前对外国买家限制很少。

文章称，在泰国，外国人几乎“不限居住时间”，只要符合购房条件，刚下飞机也可能买房。

相比之下，中国对外国人买房设有居住年限要求，一般需要在中国居住约1至2年后，才具备购买资格。

价格门槛也差异明显。

AREA调查显示，2025年，外国人在曼谷及周边购买公寓时，14%购买价格不超过200万泰铢，26%不超过300万泰铢，另有26%购买价格在300万至500万泰铢之间。合计来看，约66%的外国买家购买价格不超过500万泰铢。

索蓬认为，这意味着外国买家已经进入泰国本地人也会购买的价格带。文章还对比称，中国大城市公寓价格约每平方米20万至30万泰铢，最小面积约50至60平方米，总价大约在1000万至2000万泰铢以上。

换句话说，在泰国，外国人可以买到较低总价的城市公寓；在一些邻近市场，外国买家通常面临更高资金门槛。文章举例称，吉隆坡外国买家门槛约1600万泰铢，印尼约1000万泰铢。

数量限制方面，泰国通常只看项目49%比例，单个外国人可买多少套，并无特别严苛限制。文章称，在曼谷、芭堤雅、华欣一些公寓项目中，已经出现外国人深度参与管理的情况；东部经济走廊部分区域，外国人持有比例甚至可达到100%。相比之下，中国只允许外国人购买一套住房。

更受关注的，是“买来干什么”。

文章称，在泰国，外国人买公寓后，是否自住、是否投资，并没有太多限制；在中国，外国人买房用途被限定为自住。

短租问题也被点名。

泰国法律层面对公寓日租并不宽松，但现实中，部分公寓仍通过密码钥匙盒、自助入住等方式变相经营短租。文章担心，如果外国买家大量购入公寓，再用于非法酒店式经营，泰国酒店业可能受到冲击。

税费差距同样明显。

文章称，泰国首套住宅若官方评估价超过5000万泰铢，土地及建筑税仅为0.02%，即每100万泰铢约200泰铢。中国相关房产税负则明显更高。

出租税方面，文章称泰国已将相关负担纳入土地及建筑税体系；中国若出租房产，租金收入可能需缴纳高达12%的税。

转售税更是关键。文章称，泰国房产转售资本利得税负较轻；中国出售房产获利时，税率最低30%，最高可达60%。

这也解释了AREA的核心担忧：如果泰国一边放宽外国人购买比例，一边继续维持低门槛、低税负、弱监管，泰国公寓市场很容易被投机资金盯上。

对开发商来说，放宽配额当然有吸引力。库存更容易去化，项目现金流更快回笼，市场数据也会好看许多。

可对普通泰国人来说，问题没那么简单。

如果外国买家大量进入中低价公寓市场，本地购房者可能面对更高竞争；如果整栋公寓逐渐被同一国籍买家集中持有，社区结构、物业管理、租住秩序也会发生变化；如果大量公寓被拿去做短租，酒店业及周边居民生活都可能受影响。

所以，泰国现在争议的重点，并非“要不要外国人买公寓”。

重点是：泰国要用什么规则，让外资进来，却不让本地人被挤出去；让楼市获得资金，却不让城市居住秩序失控。

AREA给出的方向很明确：若提高外国人购买配额，泰国政府应同步设定差异化条件，包括居住年限、最低价格、购买数量、用途限制、短租监管、持有期限、转售税、租金税等。

泰国楼市需要资金，也需要秩序。

门可以开，但门槛必须先立住。