泰国房产迎来最强监管 外籍买家集体失眠？

泰国法律法规存在漏洞，外籍人士非法持有的土地即便被强制出售，外籍人士依旧能获利。公寓49%外籍业权配额难以核查，外国投资者多通过代持公司购入房产，且泰国缺少实际受益人信息数据库。代持组织以转让地产公司股权的方式，完成不动产权属变更，导致国家损失巨额税收。

2025-2026年间，泰国加大力度打击代持和外资房产所有权，体现出政府规范房地产市场的决心，重点整治普吉岛、苏梅岛和帕岸岛等热门旅游地，这些区域受到外国外资者的青睐。

尽管执法力度持续收紧，但业内专家与监管部门认为，核心问题不仅在于查处违规主体，更在于法律与监管体系的结构性漏洞，高额经济收益驱使外资选择代持模式投资房产。这些漏洞涉及《土地法》第94条规定、利用代持公司规避房产持有限制、通过股权转让避税，以及公寓外籍业权上限49%难以核实。

《土地法》第94条威慑效力不足

其中一个问题是《土地法》第 94 条中的法律漏洞，该条规定：若外籍人士非法持有土地，土地厅厅长可下令其在不少于180天、不超过1年的期限内处置该土地。若当事人未按期处置，政府可将土地公开拍卖。

从表面来看，这项措施看似惩罚力度很大，但从法律经济学角度分析，泰国现行法律并未设置足够严厉的经济处罚条款。

关键原因是，即便持有人被查实非法购地，在土地出售后，违法者依旧能够收回本金，同时获取随市场行情上涨产生的土地价差收益。换言之，只要持有期间地价上涨，投资者即便最终被强制处置名下土地，依然可以获得投资回报。

因此从法律角度来看，该条款违背了“不法得利”原则，即违法者不应从非法行为中获取收益。与其他国家相比，泰国的政策存在明显差异。

例如，菲律宾规定非法持有土地无效，并允许政府没收资产。加拿大则规定，仅返还投资者原始投资额，房产交易产生的收益归国家所有，由此彻底打消投资者钻法律漏洞炒作房产的念头。

反观泰国，现行处罚力度能否遏制外来资本炒作土地市场，外界尚存争议。在地价快速攀升的旅游热门区域，这一问题尤为突出。

外资代持重灾区

苏梅岛帕岸岛普吉岛

世界级旅游胜地已成为外商投资的重点战场。泰国商业发展厅数据显示，素叻他尼府外资参股企业共计11，649家，外资流入规模庞大。

按地区划分，苏梅岛外资企业8，213家，法国投资者占比最高，约24%；帕岸岛外资企业3，213家，以色列投资者占比居首，约22%。上述企业并非全部存在违法行为，但监管部门认定两地风险突出，需重点严查。

2026年泰国政府升级主动核查机制，运用人工智能技术分析4万至5万条公司注册及土地交易数据，筛查异常交易模式。系统可识别多项风险特征，例如多家企业共用注册地址、股权集中代持、泰国籍股东资产状况与持股金额不符等。

2026年5月，当局突击搜查了帕岸岛泳池别墅与高端酒店业态，并对股权架构与资金流向展开排查，查封扣押总值超2亿泰铢的涉案代持网络资产。

此案表明，代持问题不局限于房产权属，还牵涉商业结构和法律规避，深刻冲击地方经济。加上地价持续上涨，致使本地居民购房难度大幅提升。

公寓49%外籍业权配额难核查

另一长期热议问题是《公寓法》，该法规定外籍业主持有的公寓单元面积不得超过项目总可售面积的49%。

虽然法条比例清晰，但现实是，外籍业主实际持有的规模可能高于登记数据。主要操作手段为借助泰国公司代持公寓，只要企业泰国籍股东持股不低于51%，该法人即被认定为泰籍主体，可使用泰籍人士的公寓配额。

在大量案例中，泰籍股东仅为名义持股人，实际出资、运营管控、经济收益均归属外籍投资方。这就造成登记数据表面合规，但实际受益者是外国人。核查工作的主要阻碍是，泰国尚未建成各部门数据互通的受益人数据库。

过往核查仅依靠公司注册文件，但相关材料极易包装成合规形式。因此，目前的监管核查重心不再局限于51:49的股权比例结构，转而追踪资金流向、投资款来源以及企业实际控制权归属。

股权转让 避税数十亿泰铢

除了产权问题外，执法部门还发现大量直接造成国家财税流失的违法行为。泰国特别调查局资料显示，部分空壳代持公司通过股权转让完成资产过户，而非直接办理土地或房产产权转让手续。

具体操作模式为先设立公司持有地块，当资产发生变更时，交易双方不去土地厅办理过户登记，仅变更公司股东。虽然资产完成了权属转移，但该类交易没有按常规房产转让流程登记备案，导致政府损失土地交易本应产生的各项手续费与税款。

特别调查局估算，此类操作每年给国家造成的税收损失高达数十亿泰铢。一个值得关注的案例是，2024年底当局搜查普吉府一家律师事务所与会计事务所，发现该机构为外国人设立超60家代持公司。该案也成为突破口，推动监管部门扩大排查范围，全面清查关联土地代持及各类违规经营的商业网络。

然而，如今整治代持乱象无法仅靠单一部门，而需要多机构协同合作。

商业发展厅负责筛查高风险企业，核查股权结构；特别调查局处理涉案金额高或社会影响广的重大案件；土地厅负责核查土地持有记录，并依据《土地法》第94条执行处置措施；反洗钱办公室推动将代持相关违法行为列为上游犯罪，强化资产查封和扣押权限；税务厅负责核实泰国籍股东收入与持股价值是否匹配。

尽管各类监管举措初见成效，但核心难题仍未解决：堵塞法律漏洞，建立实际受益人数据库，以及加大处罚力度以形成有效震慑。

只要此类违法行为仍能带来可观收益，利用代持网络持有房产的乱象就会长期存续，从而影响经济公平、国家财政收入以及本地民众的购房机会。