泰国三机场高铁项目停滞 EEC地价震荡 投资者押注工业园与公路网

东部经济走廊（EEC）覆盖的北柳、春武里和罗勇三府，曾是泰国热度最高的地区之一。当年巴育政府大力推动东部经济走廊，承接东部海岸开发计划，目标是吸引外资拉动经济。

其中，连接三大机场（廊曼、素万那普和乌塔堡）的高铁项目备受关注，还同步配套航空城与大型基建。该规划落地后，区域地价暴涨，每莱土地价格从数百万泰铢飙升至千万泰铢，而这离不开炒地中介和投机客的推波助澜。

2019年10月，正大集团与泰国国家铁路局签署三机场高铁项目协议。但2020年初新冠疫情暴发，全球与泰国经济剧烈波动，成为项目重大转折点，如今甚至走到解约边缘。不少私营企业原本寄望高铁带动区域客流，开发城郊住宅，满足跨区域通勤者的居住需求，但如今开发计划都陷入停滞。

与此同时，全球及泰国经济前景不明，中东地缘冲突冲击投资信心，住宅市场购买力大幅萎缩；叠加金融机构收紧信贷政策，开发商纷纷暂缓项目，区域土地交易规模同步下滑。

高铁沿线土地行情遭受冲击

北柳府商会会长尤塔纳·马切瓦告诉泰媒，三机场高铁项目延期，严重打击了寄望区域发展红利的私营企业。最棘手的是征地问题。政府已征收沿线土地，但项目停滞，原土地所有者既无法使用土地，区域开发计划也落空，导致权益受损。

另一方面，北柳府依托东部经济走廊打造智慧城市，但利好仅集中在高铁沿线地带，距离项目线路超5公里的区域基本无法直接受益。

三四年前高铁站选址确定后，车站周边5公里内的地价大涨40%-50%，均价千万泰铢上下，但如今行情停滞交易冷清。北柳府仅设一座高铁站与维修中心，大量投资者、炒房客扎堆布局，项目延期的消息将带来明显冲击，叠加国内外经济低迷，当地楼市持续走弱。

民众反馈政府此前信息披露模糊，未清晰说明项目落地条件与后续方案，群众难以提前应对；现阶段项目暂缓，官方也只能给出笼统信息，无明确走向。商会呼吁政府搭建政企民众沟通平台，制定补偿救济方案，尤其针对已征地但无法动工的地块，尽快提出替代开发项目。

市场重心转向工业园与环线公路

北柳府商会秘书长春蓬·初塔普表示，如今整体市场热度不复往昔，企业投资者调整策略不再宣传高铁项目，而是从工业园区扩张、制造业投资、公路等其他基建项目中寻找商机。新建公路和城际高速陆续通车，持续支撑东部经济走廊多地地价，有望成为房地产市场新增长点。

他呼吁政府推进国道厅规划的北柳府一环道路项目，全长50公里，投资约100亿泰铢。该项目预算遭、削减搁置长达12年，建成后可优化通勤，带动住宅开发；同时期待新建双轨铁路连通曼谷与北柳府。

地价方面，素温翁路北柳站沿线地块售价800-900万泰铢/莱；内陆鱼塘、虾塘地块单价至少100万泰铢/莱，三四年前车站选址确定后，这些土地价格涨幅超30%，目前已趋于稳定。

春蓬坦言，若高铁项目无法建成，将重创当地开发商预期。原本行业看好曼谷人口外溢带来的居住需求，不少企业规划加油站、公寓、三四星级酒店配套开发，以支持未来的发展。对比春武里，北柳府受到的冲击相对较小：本地仅设一座高铁站，且自驾往返曼谷交通便捷；春武里企业围绕高铁开发的配套项目更多，损失更严重。

高铁并非推高春武里地价的主要因素

春武里商会秘书长查亚尼·塔尼瓦塔古表示，如果高铁项目受阻，受影响最大的当属土地投机投资者，普通民众受到的影响较小。过去几年间，春武里的发展主要依靠经济活动与工业投资，而非高铁项目。

目前，是拉差地区素坤逸路沿线的地价约4，000万泰铢/莱，较以往水平持续上涨。这主要得益于日本投资，尤其日本工业集团和社区的涌入，催生大批公寓项目，地价也随经济扩张而上涨。

春武里房地产市场的增长动力来自工业园区投资，持续有中国投资者前来建厂，城市开发范围向外铺开，不再集中于春武里市区、是拉差以及芭提雅，班邦、农艾以及工业园区周边的开发热度正在提升。

查亚尼认为，单靠高铁一项不足以拉动地价攀升。若项目建成，利好主要体现在完善交通体系和带动旅游业发展，民众也能选择城郊居住、城区工作。不过由于项目延期，目前市场对高铁的预期已大幅降温。

春武里房地产协会消息人士透露，此前多地传出高铁站选址消息，一度带动土地报价升温，但项目迟迟未能推进，高铁沿线地价几乎没有波动。现阶段春武里核心区地价平稳，春武里市区与是拉差土地单价500泰铢起，芭提雅平均每莱700万泰铢，梭桃邑每莱300-400万泰铢，整体价位和七年前相近。部分地块上涨了约30%，属于长期市场自然增长，并非高铁项目相关的投机行为。

乌塔堡片区地价差异较大，根据地段与交通配套不同，单价区间为300-500万泰铢/莱。当地存在少量土地投机行为，但热度并不高涨。同时土地持有成本上升，尤其是官方土地评估价上调，一些土地所有者面临压力。

业内消息称，目前持有土地的群体依旧不少，资金实力薄弱的持有者已陆续抛售土地，现金流充足的投资者则选择继续持有。不少土地交易里，买家若无法完成产权过户，大多会直接放弃定金；能够顺利完成过户交易的，基本都是长线资金持有者。

春武里住宅市场依然低迷，虽仍有客户到访楼盘，但到访量较疫情前减少30%- 40%，房产过户量降幅超过50%。不少开发商调整策略，从开发出售型住宅转向收益型房地产，例如面向园区工人的出租住宅和写字楼。这类物业受到投资者青睐，外籍租客（尤其中国租客）需求稳定，租金年回报率可达7%-8%。

在博文地区，华人社区规模扩大，中餐馆数量增多；外来投资者购置土地大多用于自建工厂，并非囤地投机。

乌塔堡机场周边地块横跨春武里与罗勇两府，其中机场西侧归属春武里，罗勇府班昌片区紧邻机场与深水港，这片区域的素坤逸路沿线地价在每莱1,000万泰铢，该价位已维持一段时间。当地虽规划多个住宅社区项目，但市场购买力尚未复苏，大型楼盘销售难度较高，市场依然停滞不前。