清迈公寓新项目从每年35个降至3个，年销量从1500套跌至500套

说到清迈房地产，很多人第一反应就是旅游、外国人、度假公寓和小别野。

但实际上，清迈的住房市场并不完全靠游客支撑，本地就业、产业发展，以及从曼谷搬来或购买第二套房的人，同样是重要的购买力量。

不过，清迈公寓市场也经历过一段不太容易的时期。

过去每年有几十个新项目集中推出，如今新项目明显减少，销售也还没有完全恢复。

根据泰国上市开发商Supalai的市场资料， 清迈公寓新项目曾经每年推出约35个，如今已经减少到每年约3个。

供应端发生了很大变化，但市场需求究竟恢复到什么程度，仍然值得观察。

很多人把清迈房地产简单理解为旅游地产，但从经济结构来看，清迈还有农业、工业、商业服务等多个产业支撑。

Supalai提供的资料显示，清迈府地区生产总值（GPP）约为3000亿泰铢，人口约178万，就业人口约105万。

这意味着，清迈的住房需求并不只是来自游客，还包括本地家庭、企业员工、创业者，以及从其他府搬到清迈长期生活的人。

Supalai目前在当地累计开发了25个项目。

对开发商来说，清迈并不是一个单纯依赖旅游旺季的市场，而是有本地人口和长期居住需求作为基础。

清迈房地产市场的销售表现，过去几年确实经历了明显调整。

根据Supalai的数据，清迈房地产整体年销售量曾在2018—2019年达到约4500套，如今下降至每年约2000套。

其中，公寓市场的变化更加明显：过去每年销售量约1500套，现在只剩下约500套。

贷款审批趋严、消费者购买力以及外国买家减弱，是影响市场的重要因素。

换句话说，并不是清迈没有人想买房，而是部分买家想买却不一定贷得到款，真正能够完成交易的人减少了。

不过，市场的另一面也发生了变化：开发商不再像过去那样集中推新项目。

回顾2014—2015年，清迈曾经经历过一轮公寓集中开发潮，新项目数量一度达到每年约35个，而此前每年通常只有1—2个。

黎叔记得刚入行泰国房地产，第一次去昆明参加房博会，带的就是一个清迈公寓项目，但当年的清迈房价对比昆明并没有任何优势。

当年短时间内大量项目进入市场，造成供应过剩，开发商花了多年时间消化库存。

如今情况好像有些不同。

Supalai的资料显示，清迈公寓新项目每年推出量已经降至约3个。

目前市场上仍有库存的高层公寓项目约2个，销售率已经达到75%—85%。

另外，过去8年中，有7年的公寓销售量高于新项目推出量。

这说明，在新增供应减少的情况下，市场一直在逐步消化过去留下的库存。

但这里也要注意：新项目减少，不代表市场已经全面复苏。

真正决定市场能否重新走起来的，还是购房者有没有足够的购买力。

清迈房地产另一个值得关注的特点，是外府买家占有不小的比例。

清迈公寓买家中，超过55%来自清迈以外，其中曼谷买家占比最高，其次是北部其他府的买家。

这些人买房的目的也不完全一样。

有些人希望在清迈拥有一套第二住宅，平时工作生活在曼谷，休假时到清迈居住；

有些人因为工作需要经常往返清迈；

还有一部分人则把公寓作为投资或长期持有的资产。

从购房目的来看，约55%的客户是为了自己居住，约25%是购买度假住宅。

此外，Supalai的公寓客户结构中，泰国买家约占84%，外国买家约占16%。

这也说明，虽然清迈在外国人眼中很有吸引力，但当地公寓市场的主要购买力量仍然是泰国人，尤其是来自曼谷和其他府的买家。

除了买卖市场，清迈的租赁需求也值得关注。

清迈公寓的平均挂牌租金约为每月17,000—20,000泰铢，独立住宅的挂牌租金则超过每月20,000泰铢。

不同区域的租客需求也不一样。

例如，清迈南边部分独立住宅受到外国长期居住家庭的关注，尤其是希望靠近国际学校的家庭；

而经常往返清迈的曼谷买家，则可能更倾向于选择管理方便的公寓。

不过，挂牌租金并不等于实际租金，更不等于投资者最终拿到手的收益。

买房出租还需要考虑空置时间、物业管理费、维修成本和税费。

因此，如果打算在清迈买房投资，不能只看每个月能租多少钱，还要看一年到底能出租多少个月。

清迈公寓市场正在经历一次明显转变：过去开发商集中拿地、集中推盘，市场一度出现供应过剩；

如今新项目数量大幅减少，但销售和购买力仍然需要时间恢复。

与此同时，清迈的买家结构也不再局限于本地居民。

曼谷买家、外府购房者、第二住宅客户和长期居住人群，都在构成当地住房市场的一部分。

对开发商来说，未来清迈市场不一定需要更多项目，而是需要更符合真实需求的产品；

对购房者来说，清迈虽然有生活环境和第二住宅的吸引力，但买房之前仍然要看清价格、租赁需求和未来转手空间。

供应少了，不代表随便买都能赚钱。真正值得关注的，还是哪些地段有持续的人口和居住需求。

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